Wie teuer ist das Wohnen in Mannheim?

Mannheim. Wie hat sich der Immobilien-Markt in Mannheim entwickelt? Aufschluss darüber gibt der Monitoring-Bericht 2020 der Stadt. Er bezieht sich auf Daten aus den Jahren 2019 und 2020. Neuere sind der Verwaltung zufolge erst ab Sommer verfügbar. Ein Überblick.

Wie haben sich die Mieten in der Stadt entwickelt?

Sie sind rasant gestiegen. Das zeigt zum einen der Mietspiegel, durch den die „ortsübliche Vergleichsmiete“ definiert wird. Demnach hat sich der durchschnittliche Mietpreis von 2018 bis 2020 um 8,6 Prozent erhöht. Zur Erstellung des Mietspiegels werden die Daten frei finanzierter Wohnungen herangezogen, deren Miete in den vergangenen sechs Jahren verändert oder neu gefasst wurde. Darum gibt es neben ihm noch eine weitere relevante Größe: die Angebotsmieten.

Was sind die sogenannten Angebotsmieten?

Sie zeigen, zu welchen Preisen Wohnungen in Mannheim angeboten werden. Dazu hat die Stadt Anzeigen im Portal „ImmobilienScout24“ ausgewertet. Auch hier sind die Preise deutlich gestiegen - 2019 auf durchschnittlich 10,30 Euro pro Quadratmeter kalt, also ohne Heizung und Nebenkosten. Bezieht man diese ein, kommt man auf 12,57 Euro.

In welchen Stadtteilen war es 2019 am teuersten?

Mit einem durchschnittlichen Preis von 11,78 Euro kalt waren die Angebotsmieten im Stadtteil Innenstadt/Jungbusch am höchsten. Auf den Plätzen zwei und drei landeten, kaum überraschend, Ost- (11,48) und Schwetzingerstadt (11,38 Euro).

Wo kann man noch verhältnismäßig günstig wohnen?

In drei Stadtteilen lagen die Angebotsmieten 2019 im Schnitt unter 9 Euro pro Quadratmeter: auf der Vogelstang (8,43), auf der Schönau (8,46) und auf der Hochstätt (8,47).

In welchen Stadtteilen gab es die größten Veränderungen?

Am Kräftigsten haben die Angebotsmieten in jenem Jahr in Friedrichsfeld angezogen: Um satte 13,3 Prozent sind sie dort im Vergleich zu 2018 gestiegen. Auf Platz zwei landet in dieser Statistik wieder die Innenstadt/Jungbusch mit einer Steigerungsrate von 10 Prozent. Und weil oft darüber diskutiert wird: In der Neckarstadt-West lag die durchschnittliche Angebotskaltmiete bei 9,66 Euro pro Quadratmeter - im Vergleich zu 9,29 im Jahr davor und beispielsweise 8,24 im Jahr 2014. Der einzige Stadtteil, in dem die Angebote übrigens niedriger ausgefallen sind, ist der Waldhof: Dort sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 9,21 auf 9,17 Euro.

Wie haben sich die Angebotsmieten im Neubau entwickelt?

Wer in eine neue Wohnung zieht, muss etwas mehr bezahlen: Der durchschnittliche Angebotspreis bei einer Erstvermietung liegt der Stadt zufolge 2019 bei 11,72 Euro pro Quadratemter - wiederum ohne Heizung und Nebenkosten. Dieser Wert ist auch deshalb interessant, weil er gleichzeitig die sogenannte Vergleichsmiete im Neubau darstellt: Diese ist die Berechnungsgrundlage für die Miethöhe geförderter Mietwohnungen im Neubau - also das, was früher der soziale Wohnungsbau war. In solchen Fällen wird in der Regel ein Abschalg von 33 Prozent von dieser Vergleichsmiete vorgenommen. Auch für das Mannheimer Quotenmodell stellt dieser Wert die Referenzzahl dar.

Wie viele Wohnungen fehlen in Mannheim?

Gutachter haben errechnet, dass von 2017 bis 2025 etwa 10 400 zusätzliche Wohnungen benötigt werden. Der Stadtverwaltung zufolge werden im gleichen Zeitraum, vor allen Dingen auf den Konversionsflächen, rund 10 000 Wohnungen neu gebaut. Laut Baubürgermeister Ralf Eisenhauer werden allerdings Schätzungen zufolge bis in die 2030er Jahre hinein nochmals etwa 8000 Wohnungen benötigt. Wie und wo diese entstehen sollen, sei noch offen.

Was macht die Stadt, um die Lage zu entspannen?

Einiges: Neben der Entwicklung der Konversionsflächen dürfte das „12-Punkte-Programm“ am bekanntesten sein. Damit wurde auch das Quoten-Modell eingeführt: Demnach müssen auf Gebieten mit neuen Bebauungsplänen in Gebäuden mit mehr als zehn Wohnungen 30 Prozent zu Mietpreisen von derzeit 8,17 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Zudem hat die Stadt einen millionenschweren Bodenfonds eingerichtet, um mehr Grundstücke kaufen zu können - und so den Markt zu beeinflussen. In die gleiche Richtung zielt auch das Vorhaben, eine kommunale Mindesteigentumsquote einzuführen: So will die Stadt bei neuen Vorhaben künftig erst dann Planungsrecht schaffen, wenn sie selbst mindestens 50 Prozent der Flächen besitzt.

Welche konkreten Projekte gibt es, um preisgünstige Mietwohnungen zu schaffen?

Knapp 2000 zusätzliche preisgünstige Mietwohnungen sind in Mannheim dem Monitoring-Bericht zufolge geplant: rund 1100, die durch das Land gefördert werden - die größten auf Franklin und Schönau Nordwest; und rund 750, die nach dem Quoten-Modell entstehen - überwiegend auf Spinelli.

Welche Rolle spielt eigentlich die städtische Wohnungsbaugesellschaft GBG?

Sie ist Mannheims größte Vermieterin: Ihr gehören rund 19 300 Wohnungen - das sind etwa 13,4 Prozent des Gesamtbestands. Diese vermietet sie zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6,78 Euro kalt. Damit liegt sie deutlich unter dem Mietspiegel und dämpft die Preisentwicklung. Um diesen Effekt zu verstärken, soll die GBG ihren Bestand in den nächsten Jahren auf 20 000 Wohnungen ausbauen.

Wie sagt der Eigentümerverband Haus & Grund zur Lage?

Er betont, dass man neben den Mietpreisen auch das verfügbare Einkommen betrachten müsse: Einer Untersuchung des Verbands zufolge seien in Mannheim zwischen 2015 und 2020 die Löhne stärker gestiegen als die Mietkosten. Der Verband folgert: „Mieten in Mannheim sind zwischen 2015 und 2020 bezahlbarer geworden.“

Was kosten Eigentumswohnungen?

Angeboten worden sind sie 2019 zum durchschnittlichen Preis von 3300 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Größe lag bei 83 Quadratmetern. Das bedeutet, die Durchschnittswohnung wurde für knapp 282 000 Euro angeboten. Eine neu Gebaute war jedoch teurer: Hier lag der durchschnittliche Angebotspreis bei 4300 Euro. Macht für die mittlere Wohnung mit 98 Quadratmetern knapp 418 000 Euro.

Was musste man für Häuser im Jahr 2020 bezahlen?

Wer zuletzt ein Einfamilienhaus gekauft hat, zahlte pro Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich 3698 Euro. Das geht aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der Stadt hervor. Das sind 13,2 Prozent mehr als im Vorjahr.

Wo steht Mannheim im deutschlandweiten Vergleich?

Das zeigt eine Analyse des Hamburger Unternehmens F+B. 2021 sind die Angebotsmieten für eine normale Bestandswohnung in allen Städten Deutschlands mit mehr als 150 000 Einwohnern verglichen worden. Mannheim landete dabei auf dem 18. Platz - von insgesamt 54 Kommunen. Heidelberg war demnach hinter München, Stuttgart und Frankfurt die viertteuerste Stadt der Republik.

Wo steht Mannheim im regionalen Vergleich?

Ganz grob gesagt: zwischen Heidelberg und Ludwigshafen. Während die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter laut Mietspiegel in Mannheim 8,37 Euro beträgt (2020), liegt sie in Heidelberg bei 9,14 Euro (2019) und in Ludwigshafen bei 6,85 Euro (2019). Ein ähnliches Bild ergibt sich bei den Angebots(kalt)mieten: In Heidelberg lagen diese 2019 bei 12,83 Euro pro Quadratmeter, in Mannheim bei 10,30 und in Ludwigshafen bei 8,98.In den großen Kreisstädten des Rhein-Neckar-Kreises beträgt der Wert 9,25 Euro, im Rhein-Pfalz-Kreis 8,24.

 Eigentumswohnungen wurden jeweils pro Quadratmeter zu 4000 Euro (Heidelberg), 3300 (Mannheim), 2400 (Ludwigshafen), 2900 (Rhein-Neckar-Kreis) beziehungsweise 2500 Euro (Rhein-Pfalz-Kreis) zum Kauf angeboten. Bei größeren frei stehenden Einfamilienhäusern sind Quadratmeterpreise von 5100 Euro (Heidelberg), 3400 (Mannheim), 2600 (Ludwigshafen), 3300 (Rhein-Neckar-Kreis) und 2800 (Rhein-Pfalz-Kreis) beim Kauf aufgerufen worden.

Datenvisualisierungen: Daniel Kraft