Immobilien in Mannheim: Preise, Prognose und der Einfluss auf Mieten

Mannheim. Wie hat sich der Immobilienmarkt in der Stadt entwickelt? Wie sind die Preise und die Aussichten? Und welche Tipps geben die Profis? Wir haben uns in der Szene umgehört.

Preise für Immobilien in Mannheim 

Wer auf den einschlägigen Internet-Portalen nach Immobilien in Mannheim sucht, findet einiges: Eine neue Drei-Zimmer-Wohnung mit 96 Quadratmetern im E-Hochhaus auf Franklin kostet beispielsweise 592 000 Euro. Eine 37 Jahre alte Drei-Zimmer-Wohnung in Friedrichsfeld mit 82 Quadratmetern wird für 298 000 Euro angeboten. Ein 1977 gebautes Einfamilienhaus mit 129 Quadratmetern Wohnfläche auf dem Waldhof soll 475 000 Euro kosten. Für ein neues, frei stehendes Einfamilienhaus in Sandhofen mit 145 Quadratmetern Wohnfläche werden 765 000 Euro aufgerufen.

Entwicklung auf dem Immobilienmarkt

„Der Markt hat sich in den letzten zwei Jahren gedreht“, hat Darius Peter Kozlowski, Chef des gleichnamigen Immobilien-Unternehmens, beobachtet. Bis 2022 seien die Preise für Häuser und Wohnungen gestiegen, berichtet Monika Thiele, Leiterin der hiesigen Niederlassung von Kuthan-Immobilien.

Danach habe sich die Lage vor allen Dingen wegen der gestiegenen Zinsen verändert: „Im vergangenen Jahr gab es bei Einfamilienhäusern einen Rückgang von 10 bis 14 Prozent“, sagt Thiele. Der Immobilienfachmann der Sparkasse Rhein Neckar Nord, Thorsten Gebhard, beziffert den Rückgang bei Bestandsimmobilien eher auf 2 bis 5 Prozent. Bei Neubauten seien die Preise dagegen konstant geblieben.

Verkäufer brauchen Geduld

„Der Markt ist nicht tot, er ist nur anders“, sagt Maklerin Thiele. Es dauere inzwischen eben etwas länger, eine Immobilie zu verkaufen: „Die Nachfrage ist da. Es geht eher um den Preis.“ Bei dem müssten die Eigentümer sich nun flexibler zeigen, bestätigt auch Kozlowski: „Ein Verkäufer muss verstehen, dass er nicht mehr auf Wolke sieben schweben kann. Die Boomzeit ist vorbei.“

Gerade im mittleren Segment seien die Interessenten zuletzt eher zurückhaltend gewesen. „Die großen Verlierer sind Verkäufer, die eine sanierungsbedürftige Immobilie haben“, sagt Kozlowski: „Alte Heizung, alte Fenster, altes Dach: Solche Häuser haben bis zu 20 Prozent an Wertverlust.“ Gewinner seien dagegen neue Immobilien mit niedrigem Energiebedarf: „Da sind die Kaufpreise relativ stabil.“ Der Tipp der Experten: Den Wert der Immobilie genau ermitteln und sich beim Verkauf Zeit lassen.

Für Käufer wird der Zinssatz zum Problem

„Vor zwei bis drei Jahren gab es wenig Objekte und eine große Nachfrage“, berichtet Thiele. „Die Käufer haben geradezu gelechzt nach Immobilien.“ Nun sei die Lage etwas anders: Wer ein Haus in Mannheim suche, finde wieder mehr als sechs bis acht Angebote: „Jetzt sind die Zahlen wieder zweistellig.“ Knackpunkt sei jedoch oft die Finanzierung. Thiele rechnet das an einem Beispiel vor: Wer eine Immobilie für 600 000 Euro kaufen will und alles finanzieren muss, bezahle bei einem Zinssatz von 2,9 Prozent monatlich knapp 1600 Euro. Bei 4,4 Prozent Zinsen liege die Rate dagegen bei mehr als 2400 Euro - also Monat für Monat 820 Euro mehr: „Selbst wenn ein Paar zwei gute, unbefristete Jobs hat und dann vielleicht noch ein bis zwei Kinder, wird es da schon knapp“, sagt die Maklerin.

Kozlowski rät deshalb: „Auf alle Fälle 30, 40, 50 Prozent Eigenkapital mitbringen. Wer nur 10 bis 20 Prozent hat, dem empfehle ich nicht, sich mit einem Kauf zu befassen.“ Das ist auch der Grund, weshalb Gebhard von der Sparkasse bereits festgestellt hat: „Junge Familien sind zum großen Teil weggefallen.“ Andere Tipps der Fachleute: Den Markt beobachten, alternative Lagen prüfen und bei jeder Immobilie den Energieausweis beachten.

Das Umland ist nicht immer attraktiver

Lohnt sich angesichts der Situation in der Stadt ein Ausweichen ins Umland? Gebhard ist da skeptisch: Zwischen Speckgürtel und Stadt gebe es keine großen Unterschiede, sagt er.

Allenfalls wer etwas weiter Richtung Odenwald oder Pfalz schaue, finde „eventuell etwas niedrigere Preise“. Kuthan-Maklerin Thiele sagt dagegen: „Je weiter Sie sich von guter Infrastruktur wegbewegen, desto günstiger wird es.“ Allerdings rät sie auch: „Man muss das durchrechnen, ob es sich lohnt.“

Mieten werden vom Eigentumsmarkt beeinflusst

Was viele vielleicht nicht im Blick haben: Die Lage am Eigentumsmarkt beeinflusst auch die Mieten. Sparkassen-Experte Gebhard erklärt den Mechanismus: „Junge Familien, die jetzt wieder in den Mietmarkt müssen, erzeugen dort Druck - und das führt zu steigenden Preisen.“ Auch Kozlowski beobachtet: „Viele Familien tendieren zur Mietwohnung. Das ist eine Boomzeit für Vermieter.“ Und das spüre man bei den Preisen: „In den Toplagen sind die Mieten bis zu 20 Prozent gestiegen.“

Prognose

Und wie geht es weiter? Das ist die große Frage, die natürlich niemand verlässlich beantworten kann. Kozlowski sieht angesichts der zuletzt etwas moderateren Zinsen eine „kleine Wende“: Es gebe Anzeichen, dass die Nachfrage wieder etwas anzieht. „Eine große Wende sehe ich aber nicht.“ Auch Gebhard erwartet eher „eine Seitwärtsbewegung“ - also kaum Veränderungen: „Nur die Preise für vermietete Immobilien könnten anziehen.“