So teuer ist das Wohnen in Mannheim geworden

Wie haben sich die Mieten in der Stadt entwickelt?

Mannheim. Das lässt sich anhand von zwei Werten beschreiben: dem Mietspiegel und der Angebotsmiete. Ersterem zufolge müssen Mieter in Mannheim im Durchschnitt 8,37 Euro pro Quadratmeter bezahlen – ohne Heizung und Nebenkosten. Das ist keine große Überraschung, denn diese „ortsübliche Vergleichsmiete“ gilt seit Dezember 2020. Zurzeit werden die Daten für den neuen Mietspiegel erhoben, der im Januar nächsten Jahres erscheinen soll. Interessanter ist daher die zweite Größe.

Was ist die Angebotsmiete und wie hoch ist sie?

Dieser Wert zeigt, zu welchen Preisen Wohnungen auf dem freien Markt in der Stadt tatsächlich angeboten werden. Um das herauszufinden, hat die Kommune die im Jahr 2020 auf dem Online-Immobilienportal Immobilienscout24 erschienenen Anzeigen auswerten lassen. Das Ergebnis: Im Durchschnitt verlangten die Vermieter pro Quadratmeter 10,92 Euro – wiederum ohne Heizung und Nebenkosten. Im Vergleich zu 2019 sind die Preise damit um sechs Prozent gestiegen.

Was ist jetzt noch mal der Unterschied zum Mietspiegel?

Bei der Erstellung des Mietspiegels werden die Daten frei finanzierter Wohnungen herangezogen, deren Miete in den vergangenen sechs Jahren verändert oder neu gefasst wurde. Das heißt, für dessen Berechnung werden zum einen auch maximal sechs Jahre alte Bestandsmieten herangezogen; zum anderen fließen dort ebenfalls die Mieten ein, die die städtische Wohnungsbaugesellschaft GBG oder Wohnungsgenossenschaften verlangen – und die in der Regel günstiger sind.

In welchen Stadtteilen ist es am teuersten?

Die höchsten Quadratmeterpreise bei den Angebotsmieten wurden 2020 im Jungbusch (12,92 Euro), in der Neckarstadt-Nordost (12,32) und in der Innenstadt (12,10) verlangt. Heizung und Nebenkosten sind hier noch nicht dabei. Zur Erklärung verweist die Stadt darauf, dass sowohl die Innenstadt als auch der Jungbusch „Ankunftsstadtteile“ seien, in denen es häufiger zu Mieterwechseln komme. Dadurch seien dort die Preissteigerungsraten höher. Auch in der Schwetzingerstadt (11,63), auf dem Lindenhof (11,63), in der Oststadt (11,64), im Niederfeld (11,71) und auf Franklin (11,95) wurden mehr als 11,50 Euro pro Quadratmeter fällig. Dabei gilt es zu bedenken, dass auf den Konversionsflächen Franklin und Turley (Neckarstadt-Nordost) häufig Neubauten vermietet werden.

Wo ist Wohnen dagegen noch günstiger?

Im Herzogenried waren die Angebotsmieten mit 8,07 Euro pro Quadratmeter (ohne Heizung und Nebenkosten) im Durchschnitt im Jahr 2020 am günstigsten. Danach folgt die Vogelstang (8,55). Schönau-Süd, Hochstätt und Pfingstberg lagen alle ebenfalls unter 9 Euro – allerdings gab es für diese drei auch relativ wenig Angebote, weshalb diese Zahlen mit Vorsicht zu genießen sind.

Wie haben sich die Angebotsmieten im Neubau entwickelt?

Neue Wohnungen sind natürlich teurer: Der durchschnittliche Preis bei einer Erstvermietung lag 2020 bei 12,20 Euro pro Quadratmeter – wiederum ohne Heizung und Nebenkosten. Dieser Wert ist deshalb interessant, weil er gleichzeitig die sogenannte Vergleichsmiete im Neubau darstellt: Diese ist die Berechnungsgrundlage für die Miethöhe geförderter Mietwohnungen im Neubau – also das, was früher der soziale Wohnungsbau war. In solchen Fällen wird in der Regel ein Abschlag von 33 Prozent von dieser Vergleichsmiete vorgenommen. Auch für das Mannheimer Quotenmodell stellt dieser Wert die Referenzzahl dar.

Wie hoch sind die Preise für Eigentumswohnungen?

Im Durchschnitt lag der Quadratmeterpreis bei den Online-Inseraten 2020 bei rund 3700 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einer Preissteigerung von mehr als 12 Prozent – wobei die Werte aufgrund unterschiedlicher Berechnungsmethoden nur begrenzt vergleichbar sind. Wer eine neue Eigentumswohnung kaufen wollte, musste den Angeboten zufolge in der Regel rund 4300 Euro pro Quadratmeter bezahlen.

Wie viel Geld ist zuletzt für Häuser verlangt worden?

Das hängt natürlich von vielen Faktoren ab. Im Durchschnitt lässt sich jedoch sagen: Ein frei stehendes Einfamilienhaus wurde 2020 zum Preis von 3600 Euro pro Quadratmeter angeboten. Für ein Reihenhaus sind 3400 Euro pro Quadratmeter verlangt worden. Und bei einer Doppelhaushälfte waren es 4000 Euro.

Wo entstehen preisgünstige Mietwohnungen?

Der Stadt zufolge werden in den nächsten Jahren in Mannheim knapp 2000 zusätzliche preisgünstige Mietwohnungen geschaffen – entweder im Rahmen des Quotenmodells oder als geförderte Mietwohnungen. Die meisten sind auf den Ex-Army-Flächen Franklin (640) und Spinelli (500) geplant. In Schönau-Nordwest sind 300 vorgesehen.

Welche weiteren Neubauprojekte gibt es?

Außerhalb der Konversionsflächen entstehen von 2020 bis 2025 etwa 1680 neue Wohneinheiten, heißt es im Bericht. Zu den größten Projekten zählen das Postquadrat in der Schwetzingerstadt, der Freie Weg auf dem Waldhof sowie T 5. Der meiste Wohnraum wird jedoch natürlich auf den einstigen Militärflächen geschaffen: Auf Franklin, Spinelli, Hammonds und Turley sollen es zusammen genommen knapp 8000 Wohnungen sein.

Reicht das Angebot aus, um den Bedarf an Wohnraum zu decken?

Nein. Den vorläufigen Ergebnissen der neuen Wohnungsnachfrageprognose zufolge werden bis 2040 rund 17 000 zusätzliche Wohnungen benötigt. Das teilte eine Sprecherin der Stadtverwaltung mit. Letztere erarbeitet zurzeit ein neues Handlungskonzept Wohnen, das Ende dieses oder Anfang nächsten Jahres vorliegen soll. Demgegenüber sieht Baubürgermeister Ralf Eisenhauer (SPD) „derzeit noch ein Potenzial für etwa 7700 neue, zusätzliche Wohnungen“. Damit meint er bereits geplante oder angedachte Projekte auf und außerhalb der Konversionsflächen. Das heißt jedoch: Unterm Strich fehlen bis 2040 noch knapp 10 000 neue Wohnungen.

Wie viele neue Wohnungen sind zuletzt gebaut worden?

1163 sind 2020 fertiggestellt worden – und damit mehr als doppelt so viele wie im Jahr davor (531). Das heißt, es gab zum Ende des Jahres 2020 mit 168 215 Wohnungen 0,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Und diese Entwicklung dürfte so weitergehen: Denn mit 1505 wurden 2020 auch mehr Baugenehmigungen ausgestellt als 2019 (806).

Wie hat sich im Vergleich dazu die Einwohnerzahl entwickelt?

Sie ist den Angaben nach bis zum Ende des Jahres 2020 etwas gesunken: So hatten 320.010 Menschen ihren Erstwohnsitz in Mannheim. Das sind 1250 weniger als im Vorjahr. Inzwischen ist sie jedoch wieder gestiegen: Ende 2021 hatten der Stadt zufolge 322.038 Menschen ihren Erstwohnsitz in Mannheim.

Wie bewertet der Mieterverein die aktuelle Situation?

„Der Wohnungsmarkt ist weiter angespannt“, sagt dessen Vorsitzender Gabriel Höfle. Eine Trendwende ist für ihn nicht in Sicht: „Ich gehe weiter von steigenden Preisen auch im kommenden Jahr aus.“ Zwar sei in manchen deutschen Großstädten feststellbar, dass die Immobilienpreise sinken. Ob das aber auch für Mannheim gelte, wisse er nicht.

Was sagt der Eigentümer-Verband Haus und Grund zur Lage?

„Aufgrund der Konversionsflächen befinden wir uns in Mannheim in einer relativ guten Situation“, teilt Anwalt Andreas Paul mit. „Bei uns sind in den vergangenen Jahren viele Wohnungen entstanden und es kommen in den nächsten Jahren weitere hinzu.“ Sein Fazit: „Insgesamt betrachtet kann man nicht von einem wirklich angespannten Wohnungsmarkt sprechen.“

Wie fällt der regionale Vergleich aus?

So wie meistens beim Thema Wohnen: Heidelberg ist noch teurer, Ludwigshafen deutlich günstiger. Konkret bedeutet das beispielsweise in Bezug auf den Mietspiegel: In Heidelberg liegt die 2021 errechnete „ortsübliche Vergleichsmiete“ bei 9,40 Euro pro Quadratmeter. In Ludwigshafen beträgt sie 6,90 Euro. In Karlsruhe (8,38 Euro) ist der Wert fast identisch mit dem Mannheimer, wohingegen Frankfurt (9,79) und Stuttgart (10,34) deutlich teurer sind.