Mannheim bald ohne Mietpreisbremse? Hintergründe zum Streit

Mannheim. Fällt die Mietpreisbremse in Mannheim in ein paar Wochen weg? Darüber streitet die baden-württembergische Regierungskoalition. Die Hintergründe im Überblick.

Was ist die Mietpreisbremse?

Eine Regelung, mit der der Staat eine Obergrenze für Mieten festlegt. Sie besagt, dass bei der Neuvermietung einer Wohnung die Miete höchstens zehn Prozent über der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ liegen darf. Diese wird in aller Regel durch den Mietspiegel festgelegt. Bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen greift die Bremse nicht.

Warum soll die Mietpreisbremse in Mannheim nicht mehr gelten?

Der Staat darf nur in die Vertragsfreiheit eingreifen, wenn der Wohnungsmarkt in einem Gebiet als angespannt gilt. Um für die ab Januar 2026 geplante Verlängerung der Mietpreisbremse herauszufinden, wo das der Fall ist, hat die fürs Wohnen zuständige Ministerin Nicole Razavi (CDU) bei einer Fachfirma ein Gutachten anfertigen lassen. Das Ergebnis: In 130 Kommunen in Baden-Württemberg ist der Wohnungsmarkt angespannt – in Mannheim jedoch nicht.

Warum gilt der Wohnungsmarkt hier nicht mehr als angespannt?

Weil von den fünf ausgewählten Indikatoren – auf Grundlage der Daten, die weitgehend aus 2022 stammen – „nur“ noch drei erfüllt sind. Beim Gutachten davor waren vier der fünf erfüllt, was 2020 zur Einstufung „angespannt“ führte. Was sich seither veränderte: Laut Gutachten liegt Mannheim sowohl bei den Bestandsmieten unter dem Durchschnitt in Baden-Württemberg, als auch bei den Angebotsmieten, also den Preisen, die in den Wohnungsanzeigen genannt werden. Und die Differenz zwischen den Preisen, die bei Neuvermietungen verlangt werden und denen, die bei bestehenden Mietverhältnissen bezahlt werden, sei ebenfalls geringer als im Landesdurchschnitt.

Warum streitet darüber die Landesregierung?

Die Grünen wollen nicht, dass künftig weniger Menschen im Südwesten von der Mietpreisbremse geschützt werden – was Folge des neuen Gutachtens wäre. Sie schlagen deshalb vor, dass es reicht, wenn drei der fünf Faktoren erfüllt sind. Die CDU-Ministerin lehnt das ab. Sie spricht sich gegen „politische Eingriffe in die etablierte Methodik“ aus. Der Vorschlag der Grünen berge „erhebliche Risiken für die Rechtssicherheit“ und stünde im Konflikt mit bundesrechtlichen Vorgaben und dem Eigentumsschutz.

Was sagt die Stadt dazu?

Sie bezeichnet die Mietpreisbremse als „wichtiges Instrument“, um „gutes und bezahlbares Wohnen in Mannheim zu sichern“. Von 2018 bis 2024 sei die durchschnittliche Miete in der Stadt um 19,2 Prozent auf 9,19 Euro pro Quadratmeter angestiegen. „Die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Mannheim ist daher nach wie vor angespannt“, teilt das zuständige Dezernat von Bürgermeister Ralf Eisenhauer (SPD) mit. Sollte die Bremse wegfallen – worauf die Stadt selbst keinen Einfluss hat – befürchtet sie „weitreichendere Auswirkungen“. Denn auch das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum hänge an dieser Einstufung, ebenso wie die Absenkung der Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent. Letztere regelt, dass bei einem laufenden Vertrag die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent angehoben werden darf.

Was sagt der Mieterverein dazu?

„Der Wegfall wäre ein ganz schlechtes Signal“, sagt Alexander Sauer, der Vize-Vorsitzende. „Die Verlängerung ist notwendig.“ Sein Hauptargumente: „Die Verhältnisse habe sich seit der Einführung nicht erheblich verbessert.“ Im Gegenteil: Der Druck auf den Wohnungsmarkt habe etwa durch die Flüchtlingskrise sogar zugenommen: „Die Neubauten auf den Konversionsflächen helfen dem Durchschnittsverdiener nicht.“

Was sagt Haus und Grund als Eigentümerverband dazu?

„Wenn der lokale Wohnungsmarkt nach einem unabhängigen Gutachten nicht mehr als angespannt gilt, dann muss man das akzeptieren“, sagt Vorsitzender Josef Piontek. „Man kann nicht die Statistik so lange verändern, bis einem das Ergebnis zusagt.“ Schließlich gehe es nicht nur um die Interessen der Mieter, „sondern um einen schwerwiegenden Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum“.

Wie äußern sich weitere Mannheimer Parteien?

Die CDU verteidigt das Vorgehen ihrer Ministerin: „Wir dürfen hier nicht den Fehler machen, aus der Mietpreisbremse ein politisch beeinflussbares Instrument ohne Sachgrundlagen zu machen“, erklärt Kreisvorsitzender Christian Hötting. Der entscheidende Hebel in der Wohnungsmarktpolitik sei das Angebot. Da dieses in Mannheim durch die Konversionsflächen erheblich ausgeweitet worden sei, habe sich der Druck auf den Wohnungsmarkt „merklich verringert“. Die FDP/MfM-Fraktion im Gemeinderat würde den Wegfall der Mietpreisbremse für Mannheim begrüßen: „Wohnraum entsteht durch Bauen, nicht durch Regulierung aus Stuttgart“, so Volker Beisel.

Wie geht es jetzt weiter?

Das ist offen. Fest steht aber: Wenn sich die Koalition nicht einigt, läuft in ganz Baden-Württemberg zum Jahresende die Mietpreisbremse aus. Das dürfte niemand wollen, deshalb wird mit einem baldigen Kompromiss gerechnet.