Konversionsflächen in Heidelberger Südstadt sorgen für Bauboom

Heidelberg. In den vergangenen 22 Jahren sind in Heidelberg mehr als 11 000 neue Wohnungen gebaut worden. Im vergangenen Jahr waren es 612 Wohnungen - mehr, als in den vergangenen fünf Jahren. Genehmigt wurden sogar 734 neue Wohnungen. Sie umfassen fast 70 000 Quadratmeter Wohnfläche. Diese Zahlen fasst der rund 50 Seiten starke Bautätigkeitsbericht zusammen, der am Dienstag, 15. November, um 17 Uhr im Stadtentwicklungs- und Bauausschuss vorgestellt wird. Bürgermeister Jürgen Odszuck hat das Zahlenwerk nun mit Gabriela Bloem, der Leiterin des Amtes für Statistik, und ihrem Mitarbeiter Kristian Stoyé diese Woche präsentiert.

78 702 Wohnungen gab es zum Jahreswechsel in der Stadt. 5668 davon - 7,2 Prozent - sind geförderte Wohnungen oder solche mit einer privaten Bindung. 734 Bauvorhaben sind in 2021 genehmigt worden. Das ist der höchste Stand seit 2016 und ist 34,9 Prozent mehr als im Jahr davor. Rekordverdächtige 1118 Wohnungen waren vor fünf Jahren genehmigt worden. Mehr als die Hälfte der genehmigten Wohnungen und damit der künftigen Neubauten entstehen in den Stadtteilen Südstadt (472 Wohnungen) und Bahnstadt (381) - und damit auf Konversionsflächen. Die Südstadt hat erstmals die Bahnstadt abgehängt, was die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen betrifft. Der Trend werde sich fortsetzen, schätzt Odszuck. Konversion, das bedeutet, dass keine Grün- oder gar landwirtschaftlichen Flächen zugebaut werden, sondern Areale, die durch Kasernen und Wohnviertel der amerikanischen Streitkräfte bebaut waren beziehungsweise ehemaliges Güter-Bahngelände waren.

Die städtische Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz mbH Heidelberg (GGH) ist die größte Vermieterin: Rund 17 Prozent aller Mietwohnungen in Heidelberg gehören der GGH. Rund 50 Prozent dieser Wohnungen sind gefördert oder freiwillig gebunden.

1,89 Menschen pro Wohnung

Im Durchschnitt wohnen 1,89 Menschen in einer Heidelberger Wohnung. Der Trend zur räumlichen Großzügigkeit setzt sich fort: Im Schnitt lebt jeder Heidelberger in 40,9 Quadratmetern Wohnung. Jede Neubauwohnung ist durchschnittlich 95 Quadratmeter groß. Von den genehmigten Neubauwohnungen sind 191 Ein- und Zweiraumwohnungen (30,3 Prozent), 326 Wohnungen (51,7 Prozent) besitzen drei beziehungsweise vier Räume und 114 Wohnungen (18,1 Prozent) sind mit fünf und mehr Räumen geplant. Durchschnittlich wird eine Wohnung (inklusive Einfamilienhäuser) in etwa 3,6 Räume groß sein.

Rechnet man Baukosten von rund 5000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, ergibt sich ein Marktvolumen (inklusive Grundstück) der neuen Wohnflächen von 235 bis 280 Millionen Euro, errechnet Bloem.

Der sogenannte Bauüberhang - er bezeichnet genehmigte, aber noch nicht realisierte Projekte - liegt 2021 bei 1628 Wohnungen. Das entspricht ungefähr dem Stand von 2020. Gründe, warum bereits erlaubte Gebäude nicht errichtet werden, könnten veränderte Voraussetzungen etwa bei der Finanzierung sein. „Bauen ist sehr teuer geworden“, verweist Odszuck auf Risiken, die Investoren abschätzen müssten. Der Baupreisindex für Wohngebäude lag für Baden-Württemberg 2021 bei 126,6 (Basisjahr: 2015=100) und damit mit 10,6 Prozentpunkte deutlich über dem Niveau von 2020 (116,0). Seit 2015 stiegen die Baukosten um 26,6 Prozent an.

87 Prozent der noch nicht abgeschlossenen Projekte seien Neubauten. Der Bauüberhang sei sehr hoch, bilanziert der Baubürgermeister, und könne als „Vorrat für die nächsten beiden Jahre“ betrachtet werden, zumal etwa die Hälfte bereits fast fertig sei. Baugenehmigungen bräuchten inzwischen deutlich weniger Bearbeitungszeit als früher, das liege vor allem an der elektronischen Bauakte, erklärt Odszuck.

Zielvorgabe nicht erreicht

800 neue Wohnungen pro Jahr in der Stadt - diese Zielvorgabe hatte sich die Stadt mit dem Gemeinderat vor ein paar Jahren gegeben. In den vergangenen zehn Jahren sei dieses ehrgeizige Ziel aber nicht geschafft worden, räumt Odszuck ein. Dennoch könne sich die Neubauquote absolut sehen lassen. Die meisten Wohnungen in Heidelberg werden CO2-schonend geheizt: 91 Prozent der Neubauwohnungen werden mit Fernwärme versorgt. Diese Energie wird bereits zu etwa 50 Prozent aus erneuerbaren Energien gewonnen. Dieser Anteil solle künftig noch höher werden, ergänzt Odszuck.