Konversion in Mannheim: „Das Leben auf einer Großbaustelle ist nicht ganz einfach“

Herr Frings, Herr Judt, in den vergangenen Jahren sind rund 300 Hektar an früheren Militärflächen in Mannheim frei geworden - das sind mehr als sieben Luisenparks. Unter Federführung vor allem Ihrer Gesellschaft, der MWSP, wird eine neue Nutzung dieser Flächen entwickelt, mit Wohn- und Gewerbe- , aber auch mit Freizeitnutzung. Wie zufrieden sind Sie im Moment mit dem Verlauf dieser sogenannten Konversion?

Achim Judt: Von den 300 Hektar werden am Ende mehr als 40 Prozent Grünflächen sein. Unsere Konversion ist also tatsächlich grün, wie auch der Oberbürgermeister oft betont. Wenn man sieht, was seit 2012 auf den Flächen passiert ist, dann ist das mehr als beeindruckend. Natürlich sind auch schon früher Stadtteile entwickelt worden. Aber damals waren es viel mehr bauliche Aufgaben. Heute sind es auch gesellschaftliche Aufgaben, die dabei zu bewältigen sind, weil wir - während wir baulich entwickeln, erschließen und rückbauen - auch gleichzeitig eine Aufsiedelung haben. Ich glaube, das Tempo, das da vorgelegt wird, und auch die Qualität, die umgesetzt wird, sind schon beispielgebend. Man kann durchaus sehr selbstbewusst sagen, dass der Weg, den Mannheim hier beschritten hat, sehr erfolgreich ist. Natürlich gibt es Reibungsverluste bei so großen Aufgaben. Aber wir versuchen, das alles möglichst gering zu halten und auch die Bewohner mitzunehmen.

Karl-Heinz Frings: Die Frage, wo wir stehen, lässt sich auch aus einer anderen Sicht beantworten: Am Ende bemisst sich die Attraktivität nicht daran, was wir als MWSP von diesem Prozess und dem Ergebnis halten, sondern was die Bewohner von dem Angebot halten und wie viel Interesse das Ganze bei den Investoren und Projektentwicklern findet. Sind für sie die Flächen so interessant, um zu investieren? Bei Franklin und den anderen Gebieten ist ganz klar ein Erfolg zu messen, weil die Nachfrage nach Flächen sehr schnell sehr hoch war und weiterhin ist.

Wo sehen Sie aktuell Defizite bei der Entwicklung der Konversionsflächen?

Judt: Die Reibungsverluste entstehen da, wo Baulogistik auf das normale Leben trifft. Wir haben Bewohner vor Ort, die auf einer Großbaustelle leben. Das ist nicht ganz einfach. Das ist den Leuten am Anfang zwar bewusst. Aber wenn sie dann tatsächlich vor Ort einziehen, bedarf es schon auch vieler Kompromisse und Provisorien. Mal als Beispiel: Einen sicheren Schulweg auf einer Großbaustelle herzustellen, ist nicht ganz einfach. Der Postbote muss das Haus finden, die Müllabfuhr muss funktionieren - das muss sich alles einspielen, und da bedarf es auch eines Entgegenkommens der Bewohner. Wir versuchen, mit unserem eigenen Aufsiedlungs- und Kundenmanagement die Bewohner mitzunehmen und ihre Fragen zu beantworten.

Bisweilen ist von Bewohnern vor allem im neu entstehenden Stadtteil Franklin auch die Kritik zu hören, die MWSP kümmere sich nicht genug um sie. Haben Sie vielleicht auch zu wenig Mitarbeiter, wo doch immer mehr Menschen auf die Konversionsflächen ziehen?

Frings: Fragen und Kritik von Bewohnern richten sich in der Regel immer zuerst an die Adresse der MWSP. Das ist im Grunde nicht verkehrt, weil wir die neuen Flächen entwickeln. Für manche Angelegenheiten sind wir aber auch gar nicht zuständig, sondern zum Beispiel Investoren, Projektentwickler oder Vermieter. Viele Probleme der Bewohner haben tatsächlich damit zu tun, dass da draußen unglaublich viel und schnell von vielen gleichzeitig gebaut wird. Möglicher Unmut liegt nicht an der Zahl unserer Mitarbeiter, die wir beschäftigen, sondern einfach daran, dass hier Dutzende Baustellen gleichzeitig laufen und jeden Tag Einzüge stattfinden. Mittlerweile leben auf Franklin rund 2400 Menschen, da sind Konflikte programmiert. Wir kümmern uns darum, auch wenn es uns nicht immer direkt betrifft.

Franklin ist die größte Militärfläche, auf der bis 2025 ein neuer Stadtteil für bis zu 10 000 Menschen entstehen soll. Wo stehen Sie da im Zeitplan? Was sind die nächsten großen Schritte?

Judt: Die nächsten größeren Schritte sind die Architekturikonen des neuen Stadtteils, wenn ich das mal so nennen darf. Im Moment sind wir von der Bebauungsschnelligkeit und der Aufsiedlung im Zeitplan, aber was fehlt, ist tatsächlich das Besondere, das Sichtbare in der Architektursprache. Das heißt: die vier Hochhäuser mit der Form der Buchstaben H, O, M und E, die zusammen das Wort ,Home’ ergeben. Außerdem das Quartierszentrum „Grüner Hügel“, ein komplett begrüntes Gebäude. Oder auch die bunte Reihenhaussiedlung des Investors Traumhaus auf dem Teilbereich Funari.

Können Sie schon konkrete Zeitpunkte nennen?

Judt: Der Bau der Hochhäuser E und H - beide durch die GBG - wird im Frühjahr und Herbst 2021 beginnen. Mit dem Hochhaus O - das baut der Investor RVI - soll es ebenfalls im kommenden Frühjahr losgehen. Das Hochhaus M, das etwas außerhalb des Zentrums an der Birkenauer Straße liegt, kommt relativ spät. Baubeginn dafür ist frühestens 2022, vermutlich aber erst 2023. Der Investor Traumhaus will ebenfalls 2021 mit dem Bau anfangen. Der ,Grüne Hügel’ soll 2023 fertig sein.

Frings: Für das E-Hochhaus haben wir vor wenigen Tagen die Baugenehmigung erhalten und sind im Moment in der Vergabe der Bauaufträge. Beim H sind wir zeitversetzt bei allem etwa ein halbes Jahr hinterher, damit nicht beide Gebäude gleichzeitig hochgezogen werden müssen. Außerdem fangen wir mit einem weiteren interessanten Bauprojekt an, nämlich dem Holzhaus. Wir haben direkt am Fuß des geplanten H-Hochhauses ein Bestandsgebäude erworben und abgerissen und bauen dort ein neues Holzhaus mit 32 Wohnungen. Das ist für uns auch ein wichtiges Vorhaben, weil dem Holzbau ja ganz zurecht die Zukunft zugeschrieben wird.

Obwohl schon 2400 Menschen auf Franklin leben, gibt es noch keinen Supermarkt, lediglich einen Bäcker. Im bereits angesprochenen „Grünen Hügel“ wird die Kette Wasgau 2023 einen Markt eröffnen. Sie versuchen schon länger, einen provisorischen Supermarkt auf Franklin anzusiedeln - im kommenden Jahr soll das mit einem Angebot von Wasgau endlich passieren. Warum dauert das so lange?

Judt: Die klassischen Nahversorger haben keine Struktur für ein provisorisches Angebot. Das gehört einfach nicht zu ihrem Portfolio. Wenn nun ein Nahversorger sagt ,Ich baue etwas auf, das ich sonst nie brauche’, dann benötigt er eine gewisse Absicherung. Er investiert erst, wenn er dann auch dauerhaft an dem Standort bleiben kann und genau weiß, dass das dort auch funktioniert. Das ist der Grund für die lange Dauer. Wir sind in dieser Übergangszeit froh, dass wir jetzt schon den Bäcker haben und dass man mittags auch mal an einem Food Truck etwas essen kann. Aber im nächsten Jahr brauchen wir den provisorischen Supermarkt dann schon. Die Leute könnten auch mit dem Auto zu einem anderen Markt fahren. Aber wir wollen ja gerade, dass sie auf das Auto verzichten.

Auto ist ein gutes Stichwort: Franklin soll ein Stadtteil der Zukunft sein und will deshalb auch eine klimaschonende Mobilität forcieren. In einer Mobilitätszentrale für den Stadtteil können die Bewohner Elektro-Autos und Elektro-Roller leihen, für Bauherren sind geringere Vorgaben für die Zahl der Stellplätze pro Haus möglich, wenn sich die Bewohner daran beteiligen. Von Bewohnern sind trotzdem immer wieder Klagen zu hören, es gebe zu wenige Parkplätze im Stadtteil, weil viele Haushalte eben doch noch zwei Autos haben. Was sagen Sie denen?

Judt: Natürlich beschäftigt uns das Thema Parken jeden Tag. Die Bewohner müssen aber auch wissen, worauf sie sich einlassen, wenn sie in den Stadtteil ziehen. Es gibt leider noch die weit verbreitete Meinung, eine Stadt müsse für die Autos von Bewohnern Parkplätze im öffentlichen Raum bauen. Das ist aber nicht so. Das Abstellen von Autos kostet Geld. Wir wollen mit unserem Mobilitätskonzept den Menschen Alternativen bieten, auf andere Mobilitätsarten umzusteigen. Dass sie in einem ersten Schritt zum Beispiel vielleicht genau auf den Zweit-Pkw verzichten. Wir wollen gar nicht dogmatisch sagen, die Leute sollen keine Autos mehr haben - es gibt Tiefgaragen, da können die Bewohner ihre Fahrzeuge abstellen. Wir wollen aber eine Art sanfte Wende bei der Mobilität erreichen. Es wird auf Franklin auch eine gewisse Anzahl von öffentlichen Parkplätzen geben. Aber die werden bewirtschaftet sein.

Man muss also ein Parkticket ziehen?

Judt: Parkticket oder Parkscheibe, da sind wir noch in Verhandlungen. Aber den Leuten muss klar sein, dass öffentlicher Raum eine andere Funktion hat als das Abstellen von Autos.

Dringen Sie damit durch, dass die Leute den Zweitwagen abschaffen sollen?

Judt: Zu uns kommen auch Bewohner, die sagen ,Ich bin genau wegen dieser Mobilitätsidee hierhergezogen, ich hab kein Auto und stelle nun fest, dass meine Nachbarn drei SUVs vor der Tür stehen haben’. Es gibt beide Gruppen.

Frings: Ihre Eingangsfrage zeigt ein Dilemma auf, vor dem jeder steht, der einen Stadtteil entwickelt. Sie können abwarten, bis der Mensch seine Einstellung zu Mobilität verändert, und dann bringen Sie das passende Angebot. Oder Sie bringen das passende Angebot und versuchen, über dieses Angebot den Prozess zu beschleunigen. Unser Weg ist der letztere.

Im Franklin-Teilbereich Sullivan sind rund 60 Grundstücke an Privatpersonen verkauft worden, die dort ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen. Viele haben inzwischen gebaut, klagen aber darüber, dass sich der Bau der Straßen dort immer wieder verschiebt. Die Folge für die neuen Eigenheimbesitzer: Sie können weder Gärten noch Hofeinfahrten anlegen, und Familienväter sind damit beschäftigt, die Fahrradreifen ihrer Kinder zu flicken, weil die vom Schotter ständig Löcher kriegen. Warum geht der Bau der Straßen nicht schneller?

Judt: Wir werden die Straßen im kommenden Jahr bauen. Aber es ist eben immer ein Abwägen. Wenn Sie fertige Straßen haben und drumherum gibt es 64 Einzelbaustellen, dann wird von den am Bau der Häuser beteiligten Unternehmen so viel kaputt gefahren. Wenn nicht ein gewisser Teil der Gebäude schon fertig ist, macht es gar keinen Sinn, die Straßen zu bauen, denn dann müssen sie es später nochmal machen. Das gilt auch für die Gehwege im Stadtteil. Sie müssen da den richtigen Zeitpunkt finden. Jetzt sind auf Sullivan 50 Häuser im Bau, deshalb können wir mit dem Straßenbau anfangen. Wir sind eben immer noch auf einer Großbaustelle. Das hat auch Einfluss auf die Frage, wann wir die Straßen freigeben, die bereits im Zwischenausbau hergestellt sind. Manche Bewohner verstehen das nicht, sie würden gerne den kürzesten Weg nehmen. Aber das hat eben auch mit Haftungsfragen zu tun. Wenn wir Straßen aufmachen, dann müssen sie auch einen gewissen Standard haben, wie zum Beispiel eine Beleuchtung.

Rund 40 Prozent der Wohneinheiten auf Franklin sind Mietwohnungen, davon sollen rund zwei Drittel unter einem Quadratmeterpreis von 7,85 liegen. Wie lange sind da die Bindungsfristen, wie lange ist dieser Preis garantiert? Und was passiert danach?

Frings: Für den öffentlich geförderten Wohnraum im Angebot der GBG ermöglicht das Land eine Bindung von bis zu 30 Jahren. Für unsere Vorhaben nicht nur auf Franklin gilt die längste Bindung, aber das ist für eine städtische Wohnungsbaugesellschaft auch typisch. Davon unabhängig ist allerdings die Frage der Miethöhe. Die ist insofern reglementiert, als dass sie ein Drittel unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Deshalb hat man immer das Problem, dass man die Veränderung der ortsüblichen Vergleichsmiete immer mitnehmen muss. Je stärker der Mietpreis steigt, umso eher könnte auch eine solche Miete steigen. Bei uns ist es etwas anders, wir bei der GBG haben ja erklärt, dass wir nur moderate Mieterhöhungen vornehmen wollen. Das gilt auch für den öffentlich geförderten Wohnungsbau.

Und wie lange geht die Bindung bei privaten Investoren, die sich auf Franklin zum Bau von preisgünstigem Wohnen verpflichtet haben?

Judt: Die dauert in der Regel mindestens 20 Jahre.

Danach können sie die Miete erhöhen. . .

Frings: Ja, aber auch hier würde die Kappungsgrenze greifen. Das bedeutet, dass man innerhalb einer Anzahl von Jahren nur um einen bestimmten Prozentsatz erhöhen kann. Würde eine Wohnung aus der Bindung fallen, kann man die Miete nicht gleich um 33 Prozent erhöhen.

Wie ist der Stand beim grünen Gewerbegebiet Columbus auf Franklin? In einem früheren Gespräch hatten Sie gesagt, dass für das neue Gebäude der Kette Bauhaus spätestens in diesem Jahr Baubeginn sein soll. Ist das noch zu schaffen?

Judt: Definitiv nein. Wir sind gerade dabei, den Bebauungsplan auf den Weg zu bringen. Wir gehen davon aus, dass Bauhaus nächstes Jahr anfangen kann. Da sind noch ein paar Fragen zu klären. Unter anderem sind in einigen Bestandsgebäuden noch Bundeswehr-Studenten untergebracht.

Die Mannheimer Adler planen auf Columbus ein Trainingszentrum für die Jugend. Wie weit sind die Pläne fortgeschritten?

Judt: Mit den Adlern sind wir in konkreten Vertragsverhandlungen. Wir gehen auch davon aus, dass das Projekt - trotz Corona - soweit steht. Ich habe nichts Gegenteiliges gehört. Die sind mit an Bord.

Kommen wir zum Turley-Gelände in der Neckarstadt. Sie haben im Sommer 2019 alle Verträge mit dem auf Turley arbeitenden Projektentwickler Tom Bock Group gekündigt, weil aus Ihrer Sicht die Fertigstellung zu langsam ging. Tom Bock hat kürzlich im Interview mit dieser Zeitung betont, dass die Verträge so lange gelten, bis es eine gerichtliche Entscheidung darüber gibt. Die hat die MWSP laut seinen Angaben aber noch nicht eingeleitet. Was haben Sie seit der Kündigung der Verträge unternommen?

Frings: Es gilt auch weiterhin, dass wir zu laufenden rechtlichen Auseinandersetzungen keine Stellung nehmen. Deshalb werden wir auch nicht über einzelne gerichtliche Schritte reden können, die wir eingeleitet haben.

Aber Sie haben gerichtliche Schritte eingeleitet?

Frings: Ja natürlich. Tom Bock hat in dem Interview einige rechtliche wie auch tatsächliche Sachverhalte falsch dargestellt. Wir haben einige seiner Erwerbergesellschaften verklagt, denn die waren unsere Vertragspartner. Am Ende geht es uns darum, dass ein Gericht feststellt, dass unser Rücktritt rechtens war.

Judt: Uns ist an einer schnellen Lösung gelegen.

Frings: Deshalb hätten wir uns auch gerne auf anderem Weg geeinigt, aber das war mit ihm nicht möglich.

Tom Bock hat in dem Interview auch gesagt, dass ihm aus der Zeit vor Oktober 2018 keine Briefe von der MWSP vorlägen, in denen seine Leistungen angemahnt oder kritisiert worden seien. Warum kam es schließlich doch zur Kündigung?

Frings: Es gab sehr viele Gespräche über den Fortschritt oder besser den Nicht-mehr-Fortschritt der Maßnahmen, entsprechende Protokolle sowie jede Menge E-Mails, die das auch beweisen. Wir haben lange und gut zusammengearbeitet, und es sind auch tolle Projekte entstanden, das stellt ja keiner in Abrede. Aber ab Mitte 2017 ist das Schiff ins Schlingern geraten, und die Projekte von Tom Bock gingen nicht mehr weiter. Deshalb haben wir einen Schlussstrich gezogen.

Tom Bock macht einen Schaden im zweistelligen Millionenbereich geltend, auch weil er wegen Sperrvermerken im Grundbuch durch die MWSP sein Eigentum nicht weiterverkaufen könne. Rechnen Sie mit Schadenersatzzahlungen?

Frings: Nein. Erstens müsste ein Schaden entstanden sein, zweitens müssten wir ihn verursacht haben und drittens müsste das auch festgestellt sein. Dreimal nein.

Auf dem früheren Kasernengelände Spinelli zwischen Käfertal und Feudenheim wird im April 2023 die Bundesgartenschau eröffnet. An den Rändern des Geländes ist Wohnbebauung geplant. Was werden die Besucher davon bei der Eröffnung schon sehen? Und was wird danach noch folgen?

Judt: Wir werden im ersten Bauabschnitt eine fertige Bebauung mit 18 Gebäuden sehen, die dann zu einem Großteil auch schon bezogen sind. Während der Buga gibt es in diesem Bereich einen Baustopp. Derzeit treiben wir mit Hochdruck die Erschließung voran. Insgesamt sollen am Rand von Spinelli 1800 Wohneinheiten entstehen - ein Viertel davon wird 2023 schon fertig sein.

Frings: Ebenfalls fertig sein dürfte die Spinelli-Grundschule, die die GBG-Tochter BBS bauen wird. Die ist dann aber noch nicht so weit, dass sie schon als Schule genutzt wird. Aber man kann dann zu dem Zeitpunkt eben schon Wohnen, Gewerbe und soziale Infrastruktur an einem der Buga-Eingangsbereiche zeigen. Im südlichen Teil des Spinelli-Geländes, den die GBG erworben hat, werden nur die drei früheren Kasernengebäude am Wingertsbuckel sichtbar sein, die wir aktuell sanieren.

Auf Spinelli gilt durchgehend eine Auto-Stellplatzvorgabe von 0,8 pro Wohnung. Befürchten Sie da ebenfalls Probleme mit parkenden Zweitwagen?

Judt: Hier gilt das Gleiche wie auf Franklin: Ich ziehe in ein besonderes Quartier, das muss mir klar sein. Wir haben auf Spinelli aber noch eine Besonderheit: Es gibt keine Tiefgaragen unter jedem Gebäude wie auf Franklin, sondern sogenannte Quartiersgaragen, also oberirdische Parkhäuser mit Fassadenbegrünung und mit einer ansprechenden Gestaltung. Das ist eine Neuerung für Mannheim. Es gibt uns die Möglichkeit, diese Garagen wieder abzubauen, falls in zehn, 20 oder 30 Jahren weniger private Pkw auf den Straßen fahren. Die Quartiersgaragen haben im Vergleich zu Tiefgaragen im Haus auch noch einen großen sozialen Effekt: Die Menschen treffen Nachbarn, wenn sie von ihrer Wohnung zu Fuß zur Garage laufen. Wenn sie mit dem Aufzug in die Tiefgarage fahren, ist das eher seltener der Fall.