Grundsteuer in Mannheim: So könnten die neuen Beträge aussehen

Mannheim. Entscheiden muss Ende Oktober der Gemeinderat. Aber die Stadtverwaltung hat jetzt einen Vorschlag gemacht für den sogenannten Hebesatz, mit dem in Mannheim die neue Grundsteuer berechnet wird. Sie betrifft im Prinzip jede und jeden: Denn nicht nur Hauseigentümer müssen sie bezahlen, sondern über die Umlage anteilig auch Mieter. Für manche wird der Betrag sinken, viele werden aber auch mehr überweisen müssen. Wir liefern Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Welchen Hebesatz schlägt die Stadtverwaltung vor?

Bei der wichtigen Grundsteuer B - sie gilt für gewerbliche und private Grundstücke - soll der neue Hebesatz ab kommendem Jahr bei 365 Prozent liegen. Bisher waren es 487. Bei der Grundsteuer A für landwirtschaftliche Flächen soll der neue Hebesatz 300 Prozent betragen (bisher 416). So steht es in einer Vorlage für die Stadträtinnen und Stadträte, die am Dienstag im Hauptausschuss des Gemeinderats beraten wird. Die endgültige Entscheidung trifft das Gesamtgremium am 24. Oktober.

Die Hebesätze sinken - sinkt damit auch die Steuer?

Das kann man so generell nicht sagen. Die Bundesländer haben die Berechnung zum Start am 1. Januar kommenden Jahres komplett neu geregelt. Das war nötig gewesen, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung für verfassungswidrig erklärt hatte. Daraufhin beschlossen die Länder, unter anderem der baden-württembergische Landtag, eine Neuregelung.

Wie berechnet sich die wichtige Grundsteuer B künftig in Mannheim?

Der Großteil der Hauseigentümer dürfte vom Finanzamt bereits einen neuen sogenannten Grundsteuermessbescheid bekommen haben. Wer ihn hat, kann seine Grundsteuer mit dem jetzt vorgelegten Hebesatz direkt ausrechnen. Einfach den dort angegeben Steuermessbetrag (in Euro) mit dem Hebesatz (bei 365 Prozent also mit dem Wert 3,65) multiplizieren - das ergibt dann die jährliche Grundsteuer. Ein Beispiel: Für ein 297 Quadratmeter großes Grundstück in Feudenheim wurde ein Messbetrag von 216,22 Euro ermittelt. Mit dem Hebesatz von 3,65 ergibt das eine jährliche Grundsteuer von 789,20 Euro.

Was ist, wenn ich noch keinen Grundsteuermessbescheid bekommen habe?

Der darin enthaltene Steuermessbetrag lässt sich auch selbst berechnen. Dazu braucht man den Bodenrichtwert für sein Grundstück (den gibt’s auf der Richtwert-Karte der Stadt online unter shorturl.at/5btDB). Dieser Richtwert (bei unserem Feudenheimer Beispiel 800 Euro pro Quadratmeter) ist mit der Grundstücksgröße (297 Quadratmeter) sowie bei Wohngebäuden mit dem Faktor 0,00091 zu multiplizieren - das ergibt den Steuermessbetrag (die oben genannten 216,22 Euro).

Wird die neue Grundsteuer bewirken, dass Eigentümer mehr bezahlen müssen?

Oberbürgermeister Christian Specht und Finanzbürgermeister Volker Proffen (beide CDU) haben stets betont, dass die neue Grundsteuer insgesamt „aufkommensneutral“ sein soll. Das heißt: Die Stadt will nach der Reform nicht mehr Geld aus der Steuer einnehmen als davor. Zuletzt waren das rund 75 Millionen Euro pro Jahr. An diesem Wert habe sich auch die Berechnung des neuen Hebesatzes orientiert, heißt es in der Vorlage der Verwaltung.

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Für den Einzelnen kann es trotzdem durchaus deutliche Unterschiede beim zu zahlenden Betrag geben. Das wird in der Vorlage explizit betont: „Es wird Grundstücke geben, für die ab dem Jahr 2025 deutlich mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die deutlich weniger als bisher zu bezahlen ist. Dies ist nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts die zwangsläufige Folge der Reform, an die die Stadt Mannheim gebunden ist.“ Vereinfacht lässt sich sagen: Die Größe des Grundstücks und der Bodenrichtwert fallen bei der neuen Berechnung der Steuer stärker ins Gewicht, der Wert der Immobilie spielt keine Rolle. Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern auf großen Grundstücken dürften tendenziell mehr zahlen.

Das eingangs erwähnte Grundstück in Feudenheim stammt aus Daten, die der Eigentümerverband Haus und Grund dieser Redaktion auf Anfrage zur Verfügung gestellt hat. Hier würde die neue Grundsteuer wie berechnet 789,20 Euro betragen - bisher waren es laut Haus und Grund 214,56 Euro. Die Steuer wird sich in diesem Fall also fast vervierfachen. Auch für ein vom Verband genanntes 499-Quadratmeter-Grundstück in den Quadraten wird die Grundsteuer demnach kräftig steigen - von bislang 1458,88 Euro auf künftig 2320,41 Euro. Weniger zahlen muss laut den Daten dagegen der Eigentümer eines 250-Quadratmeter-Grundstücks in Neckarau: Wurden hier bislang 659,68 Euro fällig, wären es künftig 481,62 Euro.

Auch bei Fällen, die diese Redaktion selbst recherchiert hat, gibt es unterschiedliche Entwicklungen: Für das 230 Quadratmeter große Grundstück einer Familie in der Gartenstadt werden aktuell 418 Euro Grundsteuer fällig - künftig dürften es rund 488,92 Euro sein. Beim 193-Quadratmeter-Grundstück eines Paares in Feudenheim sind es rund 455 Euro statt 400.

Der Eigentümer einer Wohnung auf dem Lindenhof dagegen zahlt aktuell anteilig 260 Euro Grundsteuer pro Jahr - künftig könnten es rund 145 Euro sein. Auch der Eigentümer eines Hauses in Wallstadt auf einer 161-Quadratmeter-Fläche zahlt künftig weniger - statt knapp 714 Euro dann rund 487.

Zwischen Stadt und Land hatte es unterschiedliche Auffassungen darüber gegeben, welcher Hebesatz aufkommensneutral sei. Ist der Zwist mittlerweile beigelegt?

Jein. Das Land hatte im September eine Auflistung vorgelegt, wie die Hebesätze von Kommunen ausfallen müssten, damit die Steuer jeweils aufkommensneutral wäre. Für Mannheim wurde da ein Hebesatz zwischen 304 und 336 Prozent genannt. Die Stadtverwaltung dagegen erklärte, dass sie bei einem Hebesatz in dieser Größenordnung zehn Millionen Euro weniger einnehmen würde. Die Rede war damals davon, dass auf ihrer Datengrundlage ein Hebesatz zwischen 380 und 390 Prozent Einbußen verhindern würde.

Seitens der Kommunen gebe es noch viele Fragen, auf welchen Daten die Auflistung des Landes basiere, heißt es in der Vorlage aus dem Rathaus. Aber beim jetzt vorgeschlagenen Hebesatz gebe es im Vergleich zur Auflistung vom Land ja ohnehin „lediglich eine leichte Abweichung um circa zehn Prozent nach oben“.

Die Stadtverwaltung betont, es sei nicht ganz so einfach gewesen, einen aufkommensneutralen Hebesatz genau festzulegen. Unter anderem weil noch nicht alle Grundsteuermessbescheide der Finanzbehörden vorlägen und weil dort auch noch Einsprüche gegen Bescheide liefen. Deshalb könne es erforderlich sein, den Hebesatz nochmals anzupassen, um tatsächlich aufkommensneutral zu sein.

Wie geht es jetzt weiter?

Wenn der Gemeinderat den Hebesatz beschlossen hat, bekommen die Grundstückseigentümer von der Stadtverwaltung Anfang des kommenden Jahres einen neuen Grundsteuerbescheid.