Wie es im Mannheimer New7 vorangeht

Mannheim. Im Oktober 2020 endete mit der Schließung von Galeria Kaufhof im Mannheimer Quadrat N7 eine jahrzehntelange Kaufhaus-Tradition. Fünf Jahre später steht am selben Standort das Projekt für die Nachnutzung kurz vor der Vollendung. Bis zum Jahresende will das Mannheimer Familienunternehmen Diringer & Scheidel (D&S) den New7 genannten Komplex, der nach Plänen des Architekturbüros Blocher Partners entstanden ist, umgebaut haben und dann schrittweise an die künftigen Nutzer übergeben.

Viele Arbeiten in dem neungeschossigen Gebäude sind weit fortgeschritten oder fertig, wie ein Rundgang durch die Immobilie zeigt. Entlang der Kunststraße etwa lässt sich bereits die überwiegend hölzerne Fassade der oberen Geschosse betrachten. Dort fehlt nur noch der untere Teil der Fassade aus grauem Sichtbeton.

Zu erkennen sind ebenfalls die drei Gebäudeeinschnitte (davon zwei in der Hövelstraße), in denen demnächst die Pflanzen der Fassadenbegrünung ranken sollen. „Wir setzen auf vorgepflanzte Blumenkästen, so dass die Pflanzen an Stahlseilen und einem Edelstahlnetz wachsen“, erklärt Marcus Morino, der Leiter der Projektentwicklung. Die begrünten Außenflächen - neben der Fassade auch auf dem Dach und im Innenhof - gehören ebenso wie die Photovoltaik-Anlage auf dem Dach zu den Elementen, die das Projekt nachhaltiger machen sollen.

Baufortschritt und Herausforderungen beim New7

Das beinhaltet auch, dass der Bauherr, die D&S Städtebau GmbH, sich dazu entschieden hat, die beiden Unter-, das Erd- und Teile des ersten Obergeschosses zu erhalten und weiterzunutzen. Der aus dem Abbruch entstandene Beton ist nach der Zerkleinerung in der Brechanlage weiterverarbeitet worden.

Dass die oberen Stockwerke dennoch abgetragen wurden, ist mit der bisherigen Nutzung als Kaufhaus begründet. Der Bau war einzig darauf ausgelegt: Bis auf eine gläserne Ecke über dem früheren Haupteingang waren alle Geschosse fensterlos und mit nur wenigen Stützen versehen, um möglichst viel Platz für die Warenpräsentation zu haben. Dazu waren die Decken für eine Wohnraumnutzung viel zu hoch.

„Ein Altbau bringt immer Herausforderungen“, sagt Langendörfer. So habe etwa zwischenzeitlich ein Stützbauwerk am Gehweg gebaut werden müssen, um von außen die Kellerwände abzusichern. Auch mit Baupreissteigerungen habe man zu tun gehabt. Wegen der dicht bebauten Quadrate musste die Anlieferung und Lagerung von Bauteilen exakt koordiniert werden. „Ein Bau im Bestand ist komplexer als etwa auf der grünen Wiese“, gesteht er. „Konstruktiv ist es ein sehr aufwendiges Gebäude. Aber das macht es nachhaltig und wertvoll.“

„Beim Holz-Hybrid-Bau muss man vorab besser planen, gewinnt aber später Zeit, weil viele Fertigteile verwendet werden“, erklärt Morino. Weil D&S zusammen mit einer anderen Firma bereits das Horten-Kaufhaus gebaut hat, wurde der damalige Bauleiter Albert Geschwill zu Rate gezogen: „Er ist der Firma noch immer eng verbunden und konnte die eine oder andere Angabe zum Gebäude machen“, so Morino.

Die Besonderheiten der Bauweise

Ein Effekt der Holz-Hybridbauweise zeigt sich in den meisten Zimmern der Wohnungen und Apartments beim Blick nach oben: Aufgrund der Bauweise ist die 14 bis 16 Zentimeter dicke Decke aus hellem Massivholz sichtbar. Sie kann nicht entfernt, aber zumindest abgeschliffen werden, falls das nach mehreren Jahren der Nutzung notwendig werden sollte. Über dem Holz befindet sich aus Brand- und Schallschutzgründen zusätzlich eine etwa zehn Zentimeter dicke Schicht sogenannten Aufbetons.

Auch die Stahlträger, auf denen das Holz aufliegt, sind in den Räumen zu sehen. An den Übergängen der Zimmerwände zu den Decken klafft indes durchgehend eine kleine Lücke: Diese Schattenfugen sollen verhindern, dass sich aufgrund des Materialmixes Risse bilden. Unsichtbar sind dagegen viele Holzelemente des Tragwerks. „Schade, dass man sie nicht sieht“, meint der Projektverantwortliche. Doch aus Schall- und Brandschutzgründen mussten sie verkleidet werden.

Die Balkone im hellen Innenhof, der noch begrünt wird, sind auf ihre Weise ebenfalls auffällig. Sie bestehen aus einer durchgängigen Stützkonstruktion und erwecken den Anschein, als seien sie nachträglich angebaut worden. Molino erklärt die Gründe: „Bei einem Holzbau ist es konstruktiv besser, sie vor das Gebäude zu stellen.“

Kurios sind die Badezimmer der Apartments: Sie wurden als fertige Räume angeliefert - gefliest, mit Waschbecken und WC und sogar montierter gläserner Trennwand für die Dusche und Wandspiegel.

Einzelhandel im Erdgeschosse geplant

Bereits im Anfangsstadium der Planung war klar, dass Einzelhandel nur noch eine unter vielen Nutzungsarten ist, weil sich für rund 11.000 Quadratmeter Fläche kein Mieter mehr findet. Nach dem Umbau beschränkt sich die Einzelhandelsfläche auf das Erdgeschoss mit etwa 3.000 Quadratmetern. Der überwiegende Teil wird von einem Rewe-Supermarkt belegt. Hierfür ist der Fußboden bereits gefliest.

Außerdem wird Bäcker Görtz eine Filiale eröffnen. Drei weitere Ladeneinheiten zwischen 90 und 200 Quadratmetern sind noch zu haben. „Es gibt dafür Interessenten“, sagt Langendörfer, „dafür sind wir in Verhandlungen.“

Vier Büromieter bereits gefunden

Der Büro- und Praxistrakt ist noch die größte Baustelle. Hier werden Trockenbauwände eingezogen, Estrich eingebracht oder Leitungen verlegt. Eine große, schon vermietete Arztpraxis wird einziehen, dazu vier Büromieter, unter ihnen die US-amerikanische Anwaltskanzlei Quinn Emanuel. Eine Bürofläche ist noch nicht vergeben. Alle Mieter werden Zugang zu zwei Innenhöfen haben, zur Kanzlei gehört außerdem eine Terrasse auf der Rückseite.

Design-Apartments auf fünf Stockwerken

Ob für kürzere oder längere Aufenthalte stehen 105 Serviced Apartments auf fünf Stockwerken zur Verfügung. Betreiben wird sie der Anbieter Limehome. 84 der 105 Design-Apartments verfügen neben der üblichen Zimmerausstattung über eine voll ausgestattete Küche. Anmietung sowie Ein- und Auschecken funktionieren voll digital und ohne Personal vor Ort.

Die Apartmentpreise werden mit einem KI-Algorithmus abhängig von der Nachfrage, den Preisen vor Ort sowie weiteren Faktoren bestimmt. „Feste Preistabellen gibt es nicht“, erklärt Matthias Maas, Vice President Expansion für die Regionen DACH und Benelux. „Für den Standort Mannheim liegen deshalb aktuell noch keine Preise vor.“ Maas nennt zwei Beispiele für das kommende Wochenende: So koste für zwei Gäste ein 19 Quadratmeter Apartment in Karlsruhe 76 Euro pro Nacht, in Darmstadt für 27 Quadratmeter 70 Euro.

Über 70 Wohnungen können vermietet werden

75 Mietwohnungen sind in New7 entstanden, mit zwei bis vier Zimmern und Größen zwischen 42 und 111 Quadratmetern. D&S vermietet die Wohnungen selbst und bietet sie für einen durchschnittlichen Mietpreis von 16 Euro pro Quadratmeter an. Vor zwei Monaten hat die Vermarktung begonnen. „Etwa die Hälfte haben wir schon vermietet“, berichtet Langendörfer. Die kompakteren Wohnungen seien als erstes weggegangen. Ab Februar 2026 könnten die ersten Mieter einziehen. Mit Ausnahme der kleinsten Wohnungen haben alle einen Balkon oder eine Loggia.