So hat sich in Mannheim der Markt für Büroflächen entwickelt

Rhein-Neckar. Der Büromarkt in der Rhein-Neckar-Region hat sich im vergangenen Jahr „relativ stabil“ entwickelt. Zu diesem Ergebnis kommt das Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen JLL. Laut der Mitteilung lag der Flächenumsatz 2023 mit 104 600 Quadratmetern um 14 Prozent niedriger als im Vorjahr (121 600 Quadratmeter). Im Fünfjahresschnitt betrage der Rückgang rund 27 Prozent. Ein Grund dafür sind fehlende Großabschlüsse. Nur drei Deals lagen im vergangenen Jahr über 2500 Quadratmeter, im Jahr davor seien es noch zwölf gewesen. Die aktivste Branche war mit etwa 25 500 Quadratmetern die Industrie.

So ist die Büroflächen-Situation in Mannheim, Heidelberg und Ludwigshafen

„2023 gab es Gewinner und Verlierer“, analysiert Konstantinos Krikelis, Director Office Leasing JLL Rhein-Neckar, laut der Mitteilung. Klarer Gewinner sei Mannheim. Denn in der Quadratestadt sei mit 68 700 Quadratmetern mehr Fläche umgesetzt worden als im Vorjahr (63 200 Quadratmeter). Dagegen sei in Heidelberg das Vermietungsergebnis um fast die Hälfte auf 27 900 Quadratmeter geschrumpft. Erst mit weitem Abstand folgt Ludwigshafen: Dort gab es einen leichten Anstieg des Flächenumsatzes von 7300 auf 8000 Quadratmeter.

„In den Vorjahren war der Büromarkt in Heidelberg regelmäßig geprägt von dem einen oder anderen größeren Deal im fünfstelligen Bereich. Im vergangenen Jahr gab es keinen einzigen oberhalb von 2000 Quadratmeter“, begründet Krikelis. Viele Unternehmen hätten ihre Gesuche aufgrund wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheitsfaktoren ins laufende Jahr verschoben. Auch die Stadt sei als Mieter 2023 weitgehend untätig geblieben.

In Mannheim hätten sich zwar ebenfalls Anmietungsprozesse teilweise verzögert. Es seien aber noch einige aufgeschobene Gesuche aus 2022 vollendet worden. „Manche Unternehmen haben sich bewusst für einen Umzug aus peripheren Lagen in Richtung Innenstadt entschieden“, erklärt Konstantinos Krikelis. „Wir stellen fest, dass auch schwächere Lagen mit guten Gebäuden vermarktbar sind, dann aber mit einem deutlichen Preisabschlag.“

Spitzenmiete in Mannheim bei 22 Euro

Begehrte Standorte in Mannheim waren im vergangenen Jahr einmal mehr das Glückstein-Quartier nahe dem Hauptbahnhof und das Gewerbegebiet Fahrlach. Vor allem die Abschlüsse im Glückstein-Quartier sorgten dafür, dass die Spitzenmiete mit 22 Euro pro Quadratmeter auf dem Vorjahresniveau lag.

Der Leerstand in Mannheim stieg von 5,6 auf 6,3 Prozent an. Für dieses Jahr erwartet Krikelis eine Tendenz in Richtung sieben Prozent, unter anderem, weil von ABB rund 40 000 Quadratmeter frei werden. Das Unternehmen will seine Standorte in der Region bündeln. Der höhere Leerstand hat Folgen: „Unsanierte Bestandsgebäude in Nebenlagen werden es bei der Vermietung in diesem und den kommenden Jahren schwerer haben“, sagt der Immobilienexperte.

So sieht der Ausblick aus

Ganz anders sieht es in den Toplagen aus. Dort werde das Angebot nicht ausreichen, um die Nachfrage zu bedienen, unter anderem, weil kaum neue Flächen auf den Markt kommen. „Zwar ist die Bautätigkeit vergleichsweise hoch, jedoch sind die meisten Flächen bereits vorvermietet oder für Eigennutzer bestimmt.“

Für 2024 rechnet Krikelis dennoch mit einem höheren Flächenumsatz im gesamten Marktgebiet. Vor allem Heidelberg dürfte dazu beitragen. Dort wird ein Vermietungsergebnis jenseits der 50 000-Quadratmeter-Marke erwartet.