GBG investiert Rekordsumme – Neubauoffensive auf Franklin bringt günstige Wohnungen

Mannheim. Der Ort ist ungewöhnlich für eine Bilanz-Pressekonferenz: Eine neue, noch leere Sechs-Zimmer-Wohnung auf Franklin, 150 Quadratmeter, zwei Bäder, direkt am Käfertaler Wald. Vom Balkon aus hat man einen guten Blick auf die Buchstaben-Hochhäuser E, H und O, in der Küche, die bereits eingebaut ist, sind Stehtische verteilt. Natürlich hat es einen Grund, dass die Wohnungsbaugesellschaft GBG hierher geladen hat: Der Kauf der auf zwei Baufelder verteilten 361 Wohnungen im Georg-Sullivan-Ring war für das der Stadt Mannheim gehörende Unternehmen der größte Ankauf aller Zeiten und damit einer der Höhepunkte im Geschäftsjahr 2024.

Land und GBG machen’s möglich: 9,15 Euro Kaltmiete im Neubau

Die Wohnungen sind aber nicht nur neu, sie wurden auch speziell gefertigt, nämlich eher montiert als gebaut, erklärt GBG-Chef Karl-Heinz Frings. Aus vorbereiteten, zu weiten Teilen aus Holz bestehenden Fertigelementen sind sie zusammengesetzt worden. Serielles Bauen nennen das die Fachleute, die dieser Methode eine große Zukunft voraussagen, weil sie zwei Vorteile hat: Es geht schneller und ist günstiger.

Nach gerade einmal 17 Monaten, und damit laut Frings knapp ein Jahr schneller als üblich, waren die ersten 167 Wohnungen fertig. Und rund ein halbes Jahr später sind auch nahezu alle vermietet. Denn die Kaltmiete ist mit 9,15 Euro pro Quadratmeter für einen Neubau in dieser Lage praktisch unschlagbar. Möglich macht dies das Land, das das Projekt fördert, weshalb die Mieten 40 Jahre lang gedeckelt sind und nur Menschen mit einem Wohnberechtigungsschein einziehen dürfen. Anfang nächsten Jahres soll auch der zweite Bauabschnitt mit den restlichen 194 Wohnungen fertig und vermietet werden.

„Die Gelegenheit war einmalig, wir konnten sehr schnell sehr guten Wohnraum dazu gewinnen“, erklärt Frings, weshalb die GBG einem Projektentwickler die beiden Großprojekte abgekauft und damit ihren üblichen jährlichen Investitionsrahmen von rund 100 Millionen Euro 2024 ganz erheblich auf mehr als 200 Millionen gesteigert hat. Das bleibe jedoch ein einmaliger „Ausreißer nach oben“, betont der GBG-Chef. Öffentlich gewürdigt worden ist dieser bereits: Das Projekt hat den DW Zukunftspreis der Jury gewonnen, den Frings zur Pressekonferenz gleich mitgebracht hat: „So ein Preis ist uns noch nie gelungen.“

Aber wer weiß, vielleicht geht ja noch was, schließlich hat die GBG einige weitere Projekte im Köcher: In den letzten Monaten bereits fertiggestellt worden sind das Buchstaben-Hochhaus H auf Franklin und die Neubauten im Feudenheimer Adolf-Damaschke-Ring. Im nächsten Jahr sollen auch die Großprojekte auf der Schönau sowie die „Grüne Mitte“ auf Franklin abgeschlossen werden, also jenes vom niederländischen Stararchitekten Winy Maas geplante neue Einzelhandelszentrum, das von einem bepflanzten und begehbaren Hügel überspannt wird, über dem ein weiteres Wohnhaus thront. Anfang 2026 will die GBG zudem mit dem Bau von rund 200 Wohnungen auf dem südlichen Spinelli-Areal beginnen, also Richtung Feudenheim, die Ende 2027 bezogen werden könnten.

Die GBG schafft also neue Wohnungen und wird nächstes Jahr, sagt Frings, ihr strategisches Ziel erreichen und die Marke von 20.000 eigenen Wohnungen knacken. Der wachsende Bestand soll Garant dafür sein, dass die städtische Gesellschaft in einer größer werdenden Stadt nicht an Einfluss verliert.

Entwarnung für den angespannten Immobilienmarkt in Mannheim kann der GBG-Chef dennoch nicht geben. Ganz im Gegenteil. Zwar vermiete das kommunale Unternehmen mehr als 95 Prozent seiner Wohnungen zu Preisen, die unterhalb des hiesigen durchschnittlichen Mietspiegelwerts liegen. Und die durchschnittliche Höhe der Kaltmiete pro Quadratmeter liege bei der GBG mit 7,55 Euro deutlich unter dem mittleren Wert des Mannheimer Mietspiegels, der aktuell 9,19 Euro beträgt.

GBG-Chef warnt vor weiter steigenden Mieten in Mannheim

Frings weiß aber: „Mannheim ist über die Jahre deutlich teurer geworden.“ Und wenn man sich die Angebotsmieten anschaue, also nicht die von bestehenden Verträgen, sondern die, die bei Neuvermietungen in den Inseraten verlangt werden, käme man bei Bestandswohnungen bereits auf knapp 12 Euro pro Quadratmeter kalt. „Im Neubau einen Euro mehr.“ Und ein Ende dieser Entwicklung sei nicht absehbar.

„Die Mieten werden unter Druck bleiben“, prognostiziert der GBG-Chef. „Sie werden eher eine steigende Tendenz haben.“ Das zeigten auch andere Indikatoren wie die mit 5,5 Prozent geringe Fluktuation bei den GBG-Wohnungen („historisch niedriges Niveau“) oder die mit 0,5 Prozent sehr kleine Leerstandsquote: „Das ist nichts“, sagt Frings. „Das zeigt, wie eng der Markt ist.“