Genauer Blick auf Abrechnung lohnt sich

Berlin. Post vom Vermieter heißt nicht immer Gutes. Vor allem zu dieser Jahreszeit, denn die Betriebskostenabrechnung steht an. Kosten, die alle Mieter betreffen, und die für das eigene Heizverhalten müssen verrechnet werden. Gibt es Geld zurück oder steht eine Nachzahlung an? Aus Mietersicht ist der Brief des Vermieters oft eine Art Glücksspiel. Denn die Betriebskostenabrechnung ist eine Wissenschaft für sich. Kein Wunder also, dass die Post von der Hausverwaltung oft in der Rechtsberatung landet.

Mietvertrag als Grundlage

„Nahezu jede zweite Abrechnung ist falsch beziehungsweise wirft bei den Mietern Fragen auf“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Vor allem ungewöhnliche Preissteigerungen lassen Mieter stutzig werden. Zum Beispiel, wenn die Kosten für die Hausmeisterdienste enorm gestiegen sind, es bei der Aufzugwartung oder bei den Versicherungen Zuschläge gab. Für Ärger sorgen zudem gestiegene Heizkosten, die für die Mieter nicht zu erklären sind.

Verzweifeln muss keiner, sondern genaue Informationen einfordern. Dazu gehört, sich jeden Posten genau anzuschauen und mit der Abrechnung aus dem Vorjahr zu vergleichen. Aber auch mit den Angaben im Mietvertrag. Dort ist festgelegt, welche Posten als Betriebskosten abgerechnet werden. „Voraussetzung, dafür, dass ich als Mieter Betriebskosten zahle, ist eine vertragliche Vereinbarung“, sagt Ropertz. Allerdings seien diese Klauseln im Mietvertrag oft schwammig formuliert.

Zwölf Monate Einspruch möglich

Hermann-Josef Tenhagen von Finanztip rät Verbrauchern, sich von zu hohen Nachzahlungsaufforderungen nicht abschrecken zu lassen. „Mieter haben ein Recht auf detaillierte Informationen zu den Abrechnungen“, sagt der Chefredakteur und Herausgeber des Verbraucherportals. Konkret heißt das: Der Mieter darf sich die Rechnungen der Energielieferanten anschauen, die Lohnkostenabrechnung des Hausmeisters, die Ausgaben für die Wartung der Gastherme, für die Dachrinnenreinigung, für Gartenarbeiten – und für weitere Posten, die ihm nicht schlüssig erscheinen.

Mit einem Brief muss der Mieter die Hausverwaltung oder den Vermieter darauf aufmerksam machen, dass er mit der vorliegenden Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden ist, und darin genau auflisten, welche Posten er überprüfen will. Wo und wie die Auskunft erteilt wird, ist unterschiedlich. Der Vermieter kann verlangen – wenn es zumutbar ist –, dass der Betroffene sich vor Ort ein Bild macht, also etwa in den Büroräumen der Hausverwaltung. In anderen Fällen muss der Vermieter Kopien der Rechnungsbelege verschicken.

In der Regel sollte dies zwei bis vier Wochen nach dem Erhalt der Rechnung passieren. Laut Gesetz hat der Mieter zwar zwölf Monate Zeit, gegen die Abrechnung zu protestieren und eine Korrektur zu verlangen. Das bedeutet aber nicht, dass der Mieter ein Jahr lang die Zahlung der Betriebskosten verweigern oder hinauszögern kann. Vielmehr kann er auch nachträglich entdeckte Fehler noch innerhalb dieser Jahresfrist reklamieren. Nach zwölf Monaten ist dann eine Korrektur ausgeschlossen.

Eigene Gewohnheiten prüfen

Bei den Heizkosten ist die Einschätzung deutlich schwieriger. Sind die Energiepreise gestiegen? Wurde mehr Energie ins Haus geliefert? Auch die eigenen Gewohnheiten sollte der Mieter hinterfragen. Die Heizung ist aufgedreht und das Fenster offen? Jeden Morgen wird eine halbe Stunde lang heiß geduscht? Das kann die Kosten in die Höhe treiben. Fehler in der Abrechnung sind aber auch nicht ausgeschlossen. Laut Verbraucherschützer Tenhagen dürften für die beiden letzten Jahre, also 2016 und auch 2017, deutlich weniger Nachzahlungen eingefordert werden. Denn: Die Preise für Heizöl und Gas waren vergleichsweise niedrig. Hinzu kamen die milden Temperaturen.

Gibt es auch nach der Einsicht in die Einzelrechnungen noch Unklarheiten, können Mieter überlegen, ob sie sich rechtlich beraten lassen. Aber: Die vorliegende Abrechnung muss fristgerecht bezahlt werden. Mit dem Zusatz „unter Vorbehalt“ macht der Mieter klar, dass der Betrag noch nicht abschließend geklärt ist. Wird die Nachforderung einfach nicht bezahlt, kann dies sogar zur Kündigung führen. „Dieses Risiko sollten die Mieter nicht eingehen“, sagt Tenhagen. Bis alle Unstimmigkeiten beseitigt sind, kann leider viel Zeit vergehen. In manchen Fällen hatten Mieter bereits die nächste Betriebskostenabrechnung auf dem Tisch, obwohl die letzte Rechnung noch gar nicht geklärt war.