Wie sich der Büromarkt in Mannheim und Umgebung entwickelt hat

Rhein-Neckar. Der Büromarkt in der Rhein-Neckar-Region hat im vergangenen Jahr wieder stärker zugelegt. Das zeigt eine Auswertung des Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmens JLL. Im Vergleich zum Vorjahr 2023 stieg das Vermietungsergebnis in Mannheim, Heidelberg und Ludwigshafen um 54 Prozent auf 160.600 Quadratmeter. Durch das starke Umsatzplus ist auch der Fünfjahresschnitt von 138.000 Quadratmetern übertroffen worden.

Überraschungen zeigen sich bei der Betrachtung der einzelnen Großstädte. Denn Treiber des Anstiegs war nicht etwa Mannheim, sondern Ludwigshafen, mit einem deutlich gestiegenen Flächenumsatz und mehreren Eigennutzerdeals. Die umgesetzten 49.200 Quadratmeter stellen für die Stadt einen Rekordwert dar und übertreffen den Fünfjahresschnitt (13.500 Quadratmeter) um das Dreifache.

So hat Ludwigshafen abgeschnitten

Laut JLL sorgte die Stadt Ludwigshafen mit 16.400 Quadratmetern in den Ludwigstürmen für die größte Anmietung. Direkt dahinter folgt mit 15.000 Quadratmetern der Eigennutzerbaustart des Polizeipräsidiums in der Heinigstraße. Auch der Neubau der IHK Pfalz am Ludwigsplatz (7500 Quadratmeter) falle ins Gewicht. Im Städteranking der Region rückt Ludwigshafen damit auf Rang zwei vor, hinter Mannheim (65.200 Quadratmeter) und vor Heidelberg (46.200 Quadratmeter).

„Nicht nur der Flächenumsatz hat in Ludwigshafen einen Höchststand erreicht. Auch die Spitzenmiete ist mit 16 Euro pro Quadratmeter auf einen Rekordwert gestiegen“, sagt Konstantinos Krikelis, Metro Lead Office Leasing & Investment JLL Rhein-Neckar. Bei einer Leerstandsquote von 2,5 Prozent gebe es jedoch kaum noch verfügbare Flächen. „Das wird auf absehbare Zeit auch so bleiben. Aktuell ist die Pipeline komplett leer. Es wird sehr eng auf dem Markt“, so Krikelis.

Veränderungen in Mannheim und Heidelberg

In Mannheim sind im vergangenen Jahr Flächenumsatz und Spitzenmiete mit 22 Euro pro Quadratmeter stabil geblieben. Die Durchschnittsmiete ist jedoch gesunken, da es zu vielen Bestandsanmietungen gekommen ist. Außerdem ist die Leerstandsquote von 6,4 auf 10,9 Prozent gestiegen, was maßgeblich durch die Auszüge von ABB mit 50.000 und Siemens mit 26.000 Quadratmetern beeinflusst wurde.

In Heidelberg legte die Vermietungsleistung um zwei Drittel zum Vorjahr zu und ist knapp unter dem fünfjährigen Mittelwert (48.200 Quadratmeter). Die Spitzenmiete liegt mit 19 Euro pro Quadratmeter ein Euro höher als 2023, die Leerstandsquote beträgt 5,1 (Vorjahr: 4,0) Prozent.

Wie die Entwicklung 2025 verlaufen könnte

Und was erwartet der Immobilienfachmann für die Zukunft? „Fehlende Projektentwicklungen werden den künftigen Flächenumsatz in der Metropolregion Rhein-Neckar lähmen, und ein hohes Büroflächenangebot wird den Druck auf die Eigentümer erhöhen“, glaubt Krikelis und empfiehlt: „Vermieter von großen Liegenschaften brauchen ein Konzept, eventuell auch eine Nachnutzungsidee anstelle von Büro.“

Toplagen seien nach wie vor sehr gefragt. „Grundsätzlich erwarten wir eine deutliche Belebung des Mannheimer und des Heidelberger Marktes. Der Ludwigshafener Markt wird aufgrund des kaum verfügbaren Angebotes an Büroflächen quasi nicht existieren. Der Flächenumsatz werde im laufenden Jahr bei rund 130.000 Quadratmeter liegen.