Steuern sparen mit dem Nießbrauch

DÜSSELDORF. Steuerschlupflöcher hat der Gesetzgeber in den vergangenen Jahren mehr und mehr geschlossen. Für Immobilienbesitzer bleibt aber noch der "Nießbrauch", der mit der Erbschaftsrechtsreform sogar reizvoller wurde. Unter dem Begriff "Nießbrauch" können sich viele nichts vorstellen. Die Schweizer sagen "Nutznießung" dazu, was schon eher andeutet, worum es geht: Es wird per notariellem Schenkungsvertrag ein neuer Nutznießer bestimmt. Das kann in Deutschland bei Immobilien zu einer spürbaren Steuerersparnis führen. Es gibt zwei Arten des Nießbrauches.

Freibetrag für Mieteinkünfte

Mit dem Zuwendungsnießbrauch lassen sich Mieteinkünfte auf andere übertragen, etwa auf die eigenen Kinder. Der Vorteil: Kinder egal welchen Alters haben einen eigenen Grundfreibetrag beim Finanzamt, und zwar in diesem Jahr von 8004 Euro. Bis zu dieser Höhe bleiben Einkünfte steuerfrei. "Während Eltern als Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung möglicherweise für die Mieteinkünfte den Steuerhöchstsatz zahlen müssen, ginge bei einem Kind als Nutznießer der Fiskus leer aus", sagt Professor Richard Schmidt, Dozent für Steuerrecht an der FOM in Köln. Die Immobilien-Eigentümer bleiben beim Zuwendungsnießbrauch Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten, den Ertrag haben aber andere, was im Grundbuch eingetragen wird.

Die Nachteile: Zum einen geht die Abschreibung verloren, denn der Immobilien-Eigentümer kann die Abschreibung nicht ansetzen, weil er keine Einnahmen mehr hat. Der Nutznießer wiederum hat kein Abschreibungsrecht, weil er keine Anschaffungs- und Herstellungskosten hatte. Zum anderen sollte bei einem volljährigen Kind das steuerliche Existenzminimum nicht überschritten werden, da ansonsten der Kindergeldanspruch verloren geht.

Und: Die kostenlose Mitversicherung in der gesetzlichen Krankenversicherung entfällt bereits, wenn das Kind monatliche Einnahmen von mehr als 365 Euro erzielt. Das Kind müsste in diesem Fall privat oder freiwillig gesetzlich krankenversichert werden. Der Zuwendungsnießbrauch unterliegt darüber hinaus als Schenkung der Steuer, und zwar generell mit dem sogenannten Kapitalwert des Nießbrauchs. Das ist der hochgerechnete Finanzvorteil des Nutznießers.

Der Vorbehaltsnießbrauch stellt die zweite Möglichkeit für einen Schenkungsvertrag dar. dar: Bei dieser Methode wird der Nutznießer neuer Eigentümer, die Erträge indes bleiben beim alten Eigentümer. Eltern können so nach und nach Vermögen auf die Kinder übertragen und die alle zehn Jahre möglichen Freibeträge für Schenkungen ausschöpfen. Damit lässt sich verhindern, dass im Erbfall die Kinder möglicherweise Erbschaftssteuer zahlen müssen, weil die Freibeträge überschritten wurden.

Überschreiben Eltern auf diese Weise dem Kind ein Mietshaus, sind sie zwar das Eigentum los, können aber über die Erträge weiterhin frei verfügen und Werbungskosten sowie Abschreibungsabzug geltend machen. Seit der Erbschaftssteuerreform 2009 ist der Vorbehaltsnießbrauch deutlich reizvoller geworden, denn der Wert des Nießbrauches kann nun vom Immobilienwert abgezogen werden. Professor Schmidt: "Wird das Haus mit einem Nießbrauch belastet übertragen, sinkt der steuerpflichtige Wert und bleibt möglicherweise innerhalb der Freibeträge für Schenkungen."

Die Belastung durch den Nießbrauch ergibt sich aus den tatsächlichen oder fiktiven Mieteinkünften und dem "Vervielfältiger", das ist ein vom Alter des Schenkers abhängiger Faktor. Je jünger der Schenker ist, desto größer ist wegen der größeren Lebenserwartung der entsprechende Vervielfältiger. Ftx