Mietvertrag: Wann sind diese 5 Klauseln unwirksam?

Wann haben Sie das letzte Mal einen Blick in Ihren Mietvertrag geworfen? Eventuell enthält auch dieser veraltete Angaben oder sogar unwirksame Klauseln. Wir erläutern die 5 häufigsten fehlerhaften Inhalte in Mietverträgen.

 

1. Mietkaution: drei Nettomieten als Maximalbetrag

Für die Mietkaution, die als Sicherheit für den Wohnungsgeber gilt, gibt es strikte Grenzen, die einzuhalten sind. Die Kaution darf nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen. Die Forderungen einer zusätzlichen Sicherheitsleistung durch den Vermieter sind erlaubt, sofern die gesetzliche Gesamtsumme nicht überschritten wird, und es somit zu einer sogenannten Übersicherung kommt. Andernfalls kann die Kaution zurückverlangt werden. Zu den zusätzlichen Sicherungen gehören beispielsweise Bürgschaften oder eine zusätzliche Kaution für den Schlüsselpfand. Eine Ausnahme stellt die freiwillige Bürgschaft des Mieters dar. In diesem Fall kann die Grenze von drei Nettokaltmieten sogar überschritten werden. Allerdings darf die Bürgschaft keine Voraussetzung für das Zustandekommen des Mietvertrages sein. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, eine private Haftpflichtversicherung abzuschließen. Diese Klausel in den Mietverträgen ist unwirksam. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin gehört es zum allgemeinen Risiko eines Vermieters, dass Kosten entstehen können, die nicht allein durch die Kaution gedeckt werden können. Aus diesem Grund ist die Übersicherung nicht rechtmäßig.

 

2. Kleinreparaturen: Kostengrenze muss eingehalten werden

Die Kleinreparaturklausel gehört mittlerweile zum Standard vieler Mietverträge. Sie besagt, dass Mieter kleinere Reparaturen, die sich unterhalb einer festgelegten Kostengrenze befinden, selbst übernehmen müssen. Allerdings wird diese Grenze oft zu hoch angesetzt. Zulässige Beträge bewegen sich im Rahmen von 75 bis 100 Euro, wobei die jährlichen Gesamtkosten aller Kleinreparaturen nicht höher als sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete sein dürfen. Verlangt der Vermieter „mehr“, stellt er sich selbst ein Bein. In dem Fall muss er nämlich für die kompletten Reparaturen aufkommen.

Darüber hinaus gilt die Kleinreparaturklausel lediglich für Gegenstände, die im unmittelbaren Zugriff des Mieters liegen. Heißt: Schäden an Wasserhähnen oder Heizungsthermostaten sind vom Mieter zu zahlen. Sind jedoch Rohre oder Elektrik in der Wand beschädigt, fallen die Reparaturkosten nicht auf den Mieter. Stattdessen muss der Vermieter zahlen, auch wenn die festgelegte Budgetgrenze für Kleinreparaturen nicht erreicht wird.

 

3. Schönheitsreparaturen: Zeitintervalle sind nicht mehr zulässig

Die meisten Mietverträge enthalten auch eine Klausel zu Schönheitsreparaturen, welche Mieter regelmäßig zur Renovierung der Wohnung verpflichtet. In Küche und Badezimmer schreiben viele Verträge eine Instandsetzung im Intervall von drei Jahren vor, in anderen Räumlichkeiten sollen Mieter alle fünf Jahre für Ordnung sorgen. All diese Klauseln hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt. Ebenso ist der Mieter nicht verpflichtet, eine grundsätzliche Endrenovierung durchzuführen. Ist die Wohnung beim Auszug im ordentlichen Zustand, muss nicht renoviert werden. So darf der Vermieter z.B. das Streichen der Wohnung nur unter gewissen Voraussetzungen verlangen. Demnach ist ein Anstrich nur dann erforderlich,

•  wenn die Wohnung beim Einzug im renovierten Zustand übernommen wurde,
•  der Zustand des Mietobjekts eine Renovierung erforderlich macht,
•  Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden,
•  und der Mietvertrag keine unwirksame Klauseln enthält

 

Übrigens: Zu den Renovierungsarbeiten gehören lediglich Maler- und Tapezierarbeiten. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass Parkettböden abgeschliffen oder Teppiche getauscht werden. Eine Ausnahme stellen übermäßige Verschmutzungen oder Beschädigungen dar, die der Mieter zu verantworten hat.

 

4. Tierhaltung: ein generelles Verbot ist unzulässig

Dem Mieter kann kein grundsätzliches Haustierverbot erteilt werden, auch wenn es so im Mietvertrag festgeschrieben ist. Diese Klausel ist unwirksam. Die Haltung von Kleintieren, etwa Meerschweinchen, Wellensittichen oder Hamstern, ist grundsätzlich erlaubt. Erst größere Tiere, wie Hunde oder Katzen, benötigen eine Zustimmung des Vermieters. Allerdings gilt auch hier: Ein einfaches Verbot kann nicht ausgesprochen werden. Der Wohnungsgeber benötigt einen guten Grund, um die Haltung der Tiere ablehnen zu dürfen. Es gilt ein vertragsgemäßer Gebrauch der Tiere. Heißt zum Beispiel: Wer in seiner kleinen Wohnung einhundert Katzen halten möchte, muss mit einem Verbot rechnen. Und auch bei kleineren Tieren herrscht keine allgemeine Erlaubnis. Die Haltung von Gift- oder Würgeschlagen sowie einem Bienenschwarm kann vom Vermieter verboten werden, da es auch eine Gefährdung oder Belästigung der Mitbewohner darstellt. Bei der Tierhaltung gilt in der Regel die Einzelfallprüfung.

 

 

5. Betriebskosten: Nicht alle Kosten lassen sich umlegen

Wenn es um die Nebenkostenabrechnung geht, versuchen die Vermieter möglichst viele Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Sie scheuen häufig nicht einmal davor, diese Kosten offensichtlich im Mietvertrag zu erwähnen: Bankgebühren, Mietausfallversicherung oder Reparaturkostenversicherung sind nicht vom Mieter zu zahlen. Denn hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten, die nicht umlagefähig sind, und somit vom Vermieter alleine zu zahlen sind. Insgesamt gibt es 16 umlagefähige Betriebskosten, die genau festgehalten sind. Hier handelt es sich etwa um Grundsteuer oder Wasserversorgung sowie die Kosten für Aufzug, Gartenpflege oder Hausmeister. Darüber hinaus kommen die „sonstigen Betriebskosten“ dazu. Hier dürfen allerdings nicht einfach sämtliche Betriebskosten aufgenommen werden. Im Mietvertrag muss festgehalten werden, welche zusätzlichen Kosten vom Mieter zu übernehmen sind. Darunter fällt beispielsweise die Reinigung der Dachrinnen sowie die Wartung und Instandhaltung der Rauchmelder. Im Zweifel ist es hilfreich, die umgelegten Betriebskosten bzw. die gesamte Nebenkostenabrechnung durch einen Experten prüfen zu lassen.