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Ratgeber - Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft gibt Orientierung im aktuellen Zinsanstieg

Immobilienkauf oft billiger als Mieten – bei niedrigen Zinsen

Von 
dpa
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Immobilien zu kaufen, ist laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) oft deutlich billiger als zu mieten, gerade bei Neuverträgen. © Soeren Stache/dpa

Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen ist laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) oft deutlich billiger als zu mieten, gerade bei Neuverträgen. Der starke Anstieg der Kreditzinsen schmälert die Vorteile aber deutlich. Immobilienkäufer standen gegenüber Mietern 2021 in allen deutschen Regionen besser da, zeigt eine Analyse des IW, die der Deutschen Presse-Agentur vorliegt. Doch die Vorteile der Käufer schwinden mit dem Zinsanstieg besonders in teuren Städten.

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Für die Studie des IW mit der Immobilienfirma Accentro wurden die Kosten von Selbstnutzern jenen von Mietern gegenüber gestellt. Auf Käufer entfielen demnach Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar, die Belastung durch Kreditzinsen sowie entgangene Zinsen. Auch Kosten für Instandhaltungen und Wertverzehr wurden einberechnet sowie Wertsteigerungen gedeckelt bei drei Prozent pro Jahr. Auf der anderen Seite standen die Nettokaltmieten in Neuverträgen und bei Bestandsmieten.

Das Ergebnis: Zahlten Selbstnutzer in Deutschland 2021 – zu den damals sehr niedrigen Kreditzinsen von gut einem Prozent – im Schnitt 4,21 Euro je Quadratmeter, mussten Mieter bei Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen 10,30 Euro je Quadratmeter hinlegen und bei Bestandsverträgen 7,04 Euro. Käufer waren also mit knapp 60 Prozent gegenüber Mietern im Vorteil beziehungsweise 40 Prozent bei Bestandsmieten.

Ein großer Vorsprung ergab sich laut der Studie selbst in den teuren Metropolen. „Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert“, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Auch die Reform zur Teilung der Maklerprovisionen habe Käufer entlastet. „Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern.“

Mit der hohen Inflation sind Finanzierungen rasant teurer geworden: Seit Dezember haben sich die Zinsen für zehnjährige Standardkredite laut FMH-Finanzberatung von weniger als ein Prozent auf im Schnitt rund 2,5 Prozent mehr als verdoppelt – Tendenz steigend.

Fahren Käufer auch 2022 besser?

Das IW hat in drei Szenarien mit einem Anstieg der Bauzinsen auf 2, 2,5 oder 3 Prozent errechnet, ob Immobilienkäufer dieses Jahr immer noch besser fahren als Mieter mit Neuverträgen.

So lässt schon ein Zinsniveau von 2,5 Prozent die Kosten von Selbstnutzern auf mehr als das Doppelte steigen (8,55 Euro). Rechne man steigende Kaufpreise ein, ergeben sich 8,97 Euro je Quadratmeter.

Besonders im Umland der sieben größten deutschen Städte und dem von anderen Großstädten seien Käufer aber auch bei höheren Zinsen im Vorteil. Der „neutrale Zins“ für eine zehnjährige Finanzierung, ab dem die Selbstnutzerkosten den Neuvertragsmieten entsprechen, liege im Umland der Metropolen bei 3,6 Prozent, in übrigen Großstädten bei 3,1 Prozent und in deren Umland bei 3,5 Prozent. Ist der Zins noch höher, sind Mieter im Vorteil.

Bei noch höheren Zinsen sind Mieter im Vorteil. Für die übrigen Kreise kommt das IW auf einen neutralen Zins von 3,7 Prozent. In den sieben größten Städten ändert sich das Bild dagegen schon bei 2,8 Prozent zu Gunsten von Mietern. 

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