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Wann eine Mietminderung berechtigt ist

Mängel in der Wohnung: Gründe die Miete zu kürzen gibt es viele. Aber wie macht man das richtig – und was ist zu beachten?

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© picture alliance/dpa/dpa-tmn

Monat für Monat stehen Mieter in der Pflicht, pünktlich die Miete zu überweisen - im Gegenzug haben sie das Recht auf eine mängelfreie Wohnung. Doch immer wieder kommt es vor, dass beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, ein Wasserausfall oder Geruchsbelästigungen zu Abweichungen vom Soll-Zustand führen.

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Mieter müssen das nicht hinnehmen, sondern sie haben bei einem Mietmangel das Recht, die Miete zu mindern. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB; Paragraf 536) verankert. Wie geht man richtig vor?

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Mangel muss angezeigt werden

Einfach so die Miete kürzen dürfen Mieter nicht. Zunächst müssen sie ihrem Vermieter den Mietmangel zur Kenntnis bringen. „Mieter, die einen Mietmangel nicht beim Vermieter angezeigt haben, haben keinen Mietminderungsanspruch“, stellt die Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner in Berlin klar. Die Minderung trete ab dem Zeitpunkt per Gesetz ein, an dem der Mieter den Mangel nachweislich angezeigt hat. „Eine E-Mail-Nachricht kann hier genügen“, sagt Engel-Lindner, die Fachreferentin beim Immobilienverband Deutschland IVD ist. Der Vermieter sei lediglich in die Lage zu versetzen, den Mangel zu kennen und zu beseitigen. Der Mieter könne den Mangel mit Worten beschreiben, bestenfalls aussagekräftige Fotos beifügen und gegebenenfalls einen Zeugen benennen.

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Minderungsquoten können variieren

Mieter müssen eine Mietminderung weder ankündigen noch beantragen. „In welcher Höhe sie die Miete kürzen dürfen, hängt aber immer vom Einzelfall ab“, sagt Rolf Janßen, Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins in Frankfurt. Mietminderungsquoten könnten von Fall zu Fall stark abweichen. Deshalb sollten sich Mieter, bevor sie eine Minderung vornehmen, in jedem Fall rechtlich beraten lassen. „Ist die Mietminderung überzogen, kann die Gefahr einer fristlosen Kündigung durch die Vermieterseite erfolgen und damit der Verlust der Wohnung“, warnt Janßen. Daher sei Vorsicht geboten.

Eine Übersicht zu möglichen Mietmängeln:

n Heizungsausfall: Fällt die Heizung nur kurzzeitig aus, kann es sich um einen „unerheblichen Mangel“ handeln, der nicht zur Mietminderung berechtigt, sagt Engel-Lindner und verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH; Az.: XII ZR 251/02). Ebenfalls kein zur Mietminderung berechtigter Mangel liegt vor, wenn die Heizungsanlage in den Sommermonaten ausfällt. Anders kann es aussehen bei einem Heizungstotalausfall bei Außentemperaturen unter dem Gefrierpunkt. „Dann ist oft eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent möglich“, sagt Janßen. Ein entsprechendes Urteil verkündete das Landgericht Berlin (Az. 65 S 70/92).

n Schimmelpilzbefall: „75 Prozent Mietminderung können möglich sein, wenn alle Räume einer Neubauwohnung von Schimmelpilz befallen sind“, sagt Janßen und beruft sich auf ein Urteil des Landgerichts Köln (Az.: 9 S 25/00). Bei einem Schimmelbefall nur im Bad soll eine Mietminderung um 10 Prozent angebracht sein. „Bei der Bemessung der Höhe der Mietminderung spielt es eine Rolle, ob der Schimmelbefall eine Gesundheitsgefährdung verursachen kann“, erklärt Engel-Lindner. Hier sollten Mieter einen Sachverständigen hinzuziehen und sich von einem Fachanwalt oder einem Mieterschutzverein beraten lassen.

n Wasserausfall: Steht Mietern kein Wasser zur Verfügung, kommt es auf den Einzelfall an, wie viel sie mindern können. Zu unterscheiden ist zwischen einem völligen Ausfall und reduzierter Wassertemperatur. „Fällt das Wasser komplett aus, ist eine Mietminderung bis zu 20 Prozent vorstellbar“, sagt Janßen. „Steht kein Warmwasser in der Zeit von 22.00 bis 7.00 Uhr zur Verfügung, kann eine Mietminderung von bis zu 7,5 Prozent möglich sein“, so Engel-Lindner. Ist die Warmwasser- und Heizungsversorgung unterbrochen, gilt eine zehnprozentige Mietminderung als mögliche Richtschnur.

n Weitere Mängel: Liegt laufend Hundekot im Treppenhaus und dringt penetranter Gestank aus der Wohnung des Hundehalters, ist eine Mietminderung von 20 Prozent zulässig. Auch bei Hundegebell in der Nachbarschaft oder bei Lärm von einer benachbarten Gaststätte können Mieter die Miete mindern. „Dabei ist es unerheblich, ob den Vermieter ein Verschulden an den Mängeln trifft oder nicht“, betont Janßen.

Mangel darf nicht vom Mieter verursacht sein

Allerdings: „Eine Mietminderung kann ausgeschlossen sein, wenn Mieter den Mangel von Beginn an kannten“, sagt Engel-Lindner. Zieht jemand in eine Wohnung über einer Gaststätte, wird eine Mietminderung wegen des dort entstehenden Lärms im Regelfall ausgeschlossen sein.

Hat ein Mieter den Mangel selbst verschuldet oder verursacht, kann er ebenfalls keine Mietminderung geltend machen. Generell erfolgt eine Mietminderung auch nur so lange, bis der Mangel behoben ist. Bei sogenannter fortschreitender Mängelbeseitigung müssen Mieter die Höhe der Mietminderung anpassen. „Ein solcher Fall liegt etwa bei einer Schimmelbeseitigung in mehreren Räumen einer Wohnung vor“, so Janßen.

Bei Mängeln, die nur zeitweise auftreten wie Lärmbelästigungen können Mieter die Miete auch nur in dieser Zeit mindern. Ebenfalls wichtig: Das Mietminderungsrecht dürfen Vermieter nicht beschränken. „Eine solche Klausel im Mietvertrag wäre unwirksam“, sagt Engel-Lindner.

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