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Dieser Beitrag entstand in freundlicher Zusammenarbeit mit dem externen Autor Christoph Junker.

Deutschlands Immobilienpreise schießen nach oben – auch in Baden-Württemberg?

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© Unsplash

Die Preise für Immobilien in Deutschland steigen ununterbrochen weiter und werfen bei möglichen Käufern die Frage auf, wann der beste Zeitpunkt für den Haus- oder Wohnungskauf ist. Von der Preis-Rally bleibt auch Baden-Württemberg nicht verschont und besonders in den großen Städten werden Immobilien immer teurer. Aber wie groß sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen und befindet sich das Bundesland in einer Blase?

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Immobilienpreise steigen in Stuttgart weiter

Als Landeshauptstadt gehört Stuttgart zu den beliebtesten Wohnorten in Baden-Württemberg und bietet mit Arbeitgebern wie Daimler, Bosch oder Porsche eine Vielzahl von attraktiven Berufschancen. Das große Arbeits- und Freizeitangebot macht sich auch in den Immobilienpreisen bemerkbar, die trotz Corona weiter gestiegen sind. Der Quadratmeterpreis bei Eigentumswohnungen erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um knapp 10 Prozent und bei Wohnhäusern lag der Preisanstieg in einem ähnlichen Bereich. Damit folgt Stuttgart dem Beispiel anderer großer deutscher Städte, in denen sich selbst Käufer der Mittelschicht nur noch schwer eine Immobilie leisten können. Und in den Vororten um die Landeshauptstadt herum scheint sich diese Entwicklung ebenfalls fortzusetzen. Aufgrund einer Nachfrage, die das Angebot übersteigt, ist auch in den nächsten Jahren nicht mit sinkenden Immobilienpreisen in Stuttgart zu rechnen.

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Preisentwicklung in Mannheim ungebremst

Ähnlich wie in Stuttgart steigen die Quadratmeterpreise für Häuser in Mannheim immer weiter an. Während der Durchschnittspreis pro m² bei Wohnhäusern 2017 bei 2.439€ lag, mussten Käufer 2021 bereits 3.507€ pro m² zahlen. Das entspricht einem Anstieg von 43,79 Prozent innerhalb von nur vier Jahren, der bei Eigentumswohnungen mit einer Erhöhung um 50 Prozent sogar noch übertroffen wurde. Grund dafür ist ebenfalls die Ansässigkeit von großen Unternehmen wie Siemens, John Deere oder Daimler, die an dem Standort interessante Arbeitsstellen bieten. Im Vergleich zu Stuttgart liegt der Preis pro Quadratmeter in Mannheim bei Wohnungen jedoch um 20 Prozent und bei Häusern sogar um 37 Prozent niedriger. Wer aufgrund des Berufs nicht unbedingt in der Landeshauptstadt wohnen muss, kann mit der gleichen Immobilie in Mannheim viel Geld sparen.  

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Schnäppchen in ländlichen Regionen?

Ein Bericht zur Entwicklung der ländlichen Räume in Baden-Württemberg zeigt, dass die Kaufpreise für neue und bestehende Häuser auf dem Land ein ganzes Stück unterhalb der Ballungsregionen liegen. Bis zu einem Drittel können Käufer in ländlichen Regionen gegenüber dem Kauf in größeren Städten laut den erhobenen Statistiken sparen. Damit wäre die eigene Immobilie auf dem Land für viele Menschen finanzierbar und würde das Wohnen in den eigenen vier Wänden ermöglichen.

Doch der günstigere Kaufpreis ist nur ein Faktor für das Leben in ländlichen Regionen und kann selbst bei starken Einsparungen andere Kriterien nicht wettmachen. So ist die Anzahl der Arbeitsstellen in ländlichen Regionen meist limitiert und Anwohner müssen teils lange Strecken zur Arbeit in Kauf nehmen. Auch das Angebot von Freizeitaktivitäten, Einkaufsmöglichkeiten oder Ärzten ist in Dörfern oder kleinen Städten beschränkt, sodass die Anwohner dafür längere Strecken fahren müssen und vielfach ein Auto benötigen. Selbst deutlich günstigere Preise haben bisher zu keiner Abwanderung von urbanen in ländliche Regionen geführt.

Dennoch könnte das Leben auf dem Land durch die fortschreitende Digitalisierung und den Trend zum Homeoffice einen neuen Aufschwung erleben. Dadurch ist kein langes Pendeln zum Arbeitsplatz mehr notwendig und viele Beschäftigte können von überall arbeiten. Attraktiv wären ländliche Gebiete dann vor allem für junge Familien, die mit Kindern eine Nähe zu Wiese und Wald bevorzugen. Ob dies jedoch reicht, um strukturschwache Regionen abseits der großen Städte wiederzubeleben, bleibt abzuwarten.

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Welche Gründe gibt es für die steigenden Preise?

In den Städten gehen die steigenden Preise vor allem auf den Mangel an Wohnraum zurück, der der Nachfrage nicht gerecht werden kann. Gleichzeitig sind die Ballungsgebiete aber durch ein großes Angebot von Arbeitsplätzen und zahlreiche Freizeitaktivitäten oft attraktiver als ländliche Regionen für viele Menschen. Deshalb steigt die Nachfrage nach einem Leben in der Stadt weiter, doch es gibt zu wenig Neubauten, um genug Wohnraum zu schaffen. Gerade Wohnhäuser im Stadtgebiet sind Mangelware und die Preise für das Zuhause mit eigenem Garten steigen weiter. Bei Neubauten liegt der Fokus in den Städten auf Hochhäusern, die mehr Menschen pro m² Bodenfläche unterbringen können.

Ein anderer Grund bleibt die Annahme, dass man mit dem Mieten im Vergleich zum Kauf einer Immobilie Geld „verschwendet“. 84 Prozent der Deutschen möchten lieber in den eigenen vier Wänden leben, als zur Miete zu wohnen. Das Vorurteil der verlorenen Miete ist aber nur bedingt wahr, denn für Eigentümer sind die größeren Risiken zu bedenken. So müssen Immobilieneigentümer für unerwartete oder geplante Reparaturen selbst aufkommen, die im Budget einzuberechnen sind. Auch die Zinsbindung zur Abzahlung des Kredites ist in der Regel nur für einen bestimmten Zeitraum festgelegt, weshalb Käufer nicht mit den aktuellen Niedrigzinsen für den gesamten Abzahlungszeitraum planen sollten. Hinzu kommt die deutlich größere Flexibilität als Mieter, sodass ein Umzug aufgrund eines lukrativen Jobangebots erheblich einfacher ist. Möchten die Inhaber eines Wohnobjekts hingegen wenige Jahre nach dem Kauf umziehen, ergeben sich durch die bezahlten Kaufnebenkosten wahrscheinlich hohe Einbußen.

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Platzt eine Immobilienblase in Baden-Württemberg?

Ob der aktuelle Run auf Immobilien Teil einer Blase ist, die in den nächsten Jahren zu platzen droht, wird unterschiedlich gesehen. Die Bundesbank warnt vor den aktuellen Preisen auf dem Immobilienmarkt und geht davon aus, dass Käufer im Durchschnitt 10 bis 30 Prozent über dem eigentlichen Wert der Wohnobjekte zahlen. Doch die Nachfrage nach Immobilien in Ballungsgebieten bleibt weiter ungebremst, während die städtischen Verwaltungen nicht genügend Bauprojekte beginnen. Zudem ist durch das niedrige Zinsniveau, eine hohe Inflation und geringe Zinsen bei vielen Anlagemöglichkeiten der Kauf einer eigenen Immobilie attraktiv, um das Gesparte einzusetzen.

Ob sich Baden-Württemberg und die Bundesrepublik aktuell in einer Immobilienblase befinden, lässt sich deshalb nicht mit Sicherheit sagen. Für Käufer einer eigenen Wohnung oder eines Wohnhauses empfiehlt sich jedoch eine konservative Rechnung, die auch mögliche Zinssteigerungen der Europäischen Zentralbank (EZB) berücksichtigt. Dadurch wird sichergestellt, dass auch bei höheren Zinsen die Abzahlung des Kredites weiterhin möglich ist.

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