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Miete - Streitigkeiten bereiten manchmal noch Monate nach Umzug schlaflose Nächte / Experten raten zu detaillierter Dokumentation

Mit Protokoll auf sicherer Seite

Von 
Katja Fischer
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Gemeinsame Besichtigung: Vermieter, Maklerinnen und Mieter haben das Recht, den Zustand der Wohnung zu erfassen. © dpa

Hamburg. Übergabeprotokolle können bei einem Wohnungswechsel viel Ärger ersparen. Es ist sinnvoll, jeweils eines beim Ein- und Auszug zu erstellen. Doch verpflichtend ist das nicht. Zudem sagt ein Protokoll noch nichts darüber aus, wer eventuelle Schäden beheben muss. Was ist zu beachten?

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Wer erstellt das Wohnungsübergabeprotokoll?

In der Regel macht das der Vermieter. Aber auch der Mieter hat das Recht, den Zustand der Wohnung zu dokumentieren. „Am besten ist es, wenn beide Parteien gemeinsam durch die Wohnung gehen und eventuelle Schäden protokollieren. Das ist besonders vor dem Einzug für den neuen Mieter wichtig, denn damit hat er einen Nachweis, ob bereits Mängel in der Wohnung vorgelegen haben“, erklärt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins in Hamburg. „So kann er die Beseitigung der Mängel verlangen und später nicht dafür verantwortlich gemacht werden.“

Müssen beide Parteien unterschreiben?

„Nein, es genügt auch, wenn nur eine Partei das Protokoll unterschreibt“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerschutzverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. „Aber dann hat es im Falle eines Gerichtsprozesses weniger Beweiskraft.“ Wenn nur eine Partei ein Übergabeprotokoll verfasst, empfiehlt sie, mit guten, datierten Fotos zu arbeiten, die den Zustand der Wohnung dokumentieren. Und einen Zeugen mitzunehmen.

Was sollte im Protokoll erfasst werden?

„Das Übergabeprotokoll ist gewissermaßen eine Momentaufnahme des Zustands der Wohnung“, sagt Julia Wagner. Alle sichtbaren Mängel werden dokumentiert. „Im Idealfall gehen Vermieter und Mieter gemeinsam durch alle Zimmer, inspizieren auch Bad, Küche, Balkon und Nebenräume. Fällt ihnen auf, dass zum Beispiel der Fußboden beschädigt, die Tapete rissig ist oder Fliesen gesprungen sind, wird das notiert.“ Typische Mängel sind auffällige Kratzer im Parkett, angestoßene Waschbecken oder große Bohrlöcher.

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Im Übergabeprotokoll sollten auch alle Zählerstände festgehalten werden, etwa von Strom, Gas und Wasser. Auch die Anzahl der Schlüssel ist wichtig. Fehlt einer, kann es sein, dass aus Sicherheitsgründen die gesamte Schließanlage ausgewechselt werden muss.

Ganz wichtig für Mieter ist es, beim Einzug zu dokumentieren, ob die Wohnung in einem renovierten oder unrenovierten Zustand ist. „Davon hängt ab, ob der Mieter später beim Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist“, sagt Chychla. „War die Wohnung unrenoviert und hat der Vermieter für keinen angemessenen Ausgleich gesorgt, muss er sie weder während der Mietdauer noch danach renovieren.“

Wer muss die aufgelisteten Mängel beseitigen?

„Werden Mängel beim Einzug festgestellt, muss der Vermieter sie beseitigen. Handelt es sich jedoch nur um übliche Gebrauchsspuren, muss der Mieter unter Umständen damit leben. Aber er hat dann die Gewissheit, dass im Protokoll festgehalten wurde, dass er diese Mängel nicht verursacht haben kann“, sagt Chychla. Für Schäden, die im Übergabeprotokoll beim Auszug aufgelistet werden, kann der Mieter jedoch haftbar sein. Aber nur für Mängel, die auf vertragswidrige Nutzung zurückzuführen sind, wie beispielsweise große Wasserflecken auf dem Parkett oder ein beschädigter Fußbodenbelag. „Übliche Gebrauchspuren beim Wohnen muss der Mieter nicht beseitigen“, sagt Wagner.

„Vorsicht ist mitunter beim Kleingedruckten angebracht“, warnt Chychla. „Manche Vermieter verstecken im Übergabeprotokoll den Satz: „Der Mieter ist verpflichtet, die genannten Mängel zu beheben.“ Das ist nicht rechtens!“

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Gibt es Vordrucke für ein Übergabeprotokoll?

„Das Übergabeprotokoll ist völlig frei von Formvorschriften. Es ist jedem Verfasser überlassen, was er aufnimmt, wie weit er ins Detail geht, und wie lang das Protokoll ist“, sagt Chychla. „Hilfreich ist aber ein Standard-Übergabeprotokoll, wie es zum Beispiel der Deutsche Mieterbund vorbereitet hat. Das eignet sich als Leitfaden für die Wohnungsbegehung.“

Können Mängel nachgereicht werden?

Ja, Mängel können nachgereicht werden, denn es kann ja passieren, dass versteckte Schäden beim ersten Rundgang nicht entdeckt wurden. „Das sollte möglichst zeitnah geschehen. Denn es ist schwer, nachzuweisen, dass der Mangel schon da war, wenn das Protokoll schon unterschrieben ist“, sagt Wagner.

Strittig kann es werden, wenn der Vermieter einen offensichtlichen Mangel, wie Schimmelflecken, einfach überstreicht. „Dann kann der Mieter diesen Schaden erst später feststellen, nämlich wenn der Schimmel durchschlägt“, stellt Siegmund Chychla klar. „Er sollte dem Vermieter diesen Schaden aber auf jeden Fall mitteilen.“

Stellt der Vermieter längere Zeit nach dem Auszug Schäden fest, die nicht im Protokoll stehen, muss er den Mieter zur Mängelbeseitigung auffordern und hat sechs Monate Zeit, Schadenersatz geltend zu machen, ergänzt der Mietexperte. Danach ist der Anspruch verjährt. dpa

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