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Finanzen - Die Nachfrage nach Ferienhäusern ist hoch / Vor dem Kauf sollten sich Interessenten über die Immobilie informieren und Pläne gut durchrechnen

Investition mit möglichen Fallstricken

Von 
Tobias Kisling
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Berlin. Der Sommer ist angekommen, in manchen Bundesländern haben die Ferien begonnen, die Deutschen zieht es an den Strand oder in die Berge. Und viele spielen offenbar mit dem Gedanken, sich gleich ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zu kaufen.

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Im Corona-Jahr 2020 habe es einen „Nachfragehype“ gegeben, berichtet Helmut Kunze, Regionsleiter des Bauträgers Bonava, der vor allem an der Ostsee Ferienwohnungen und -häuser verkauft. Auch in diesem Jahr sei „die Nachfrage in den bekannten Urlaubsregionen enorm hoch“. Unsere Redaktion beantwortet die wichtigsten Fragen.

Was kosten Ferienwohnungen?

Für die eigene Nutzung oder als Geldanlage: Feriendomizile sind gefragt. Hier baut der Vermarkter Bonava in Parow bei Stralsund. © dpa

Kunze beziffert die Kosten für ein typisches Bonava-Haus, das auf der Südseite der beliebten Ferieninsel Usedom im Fischerdorf Zirchow am Stettiner Haff liegt, auf 400 000 bis 450 000 Euro. Auf der gegenüberliegenden Inselseite bei den Kaiserbädern Heringsdorf, Bansin und Ahlbeck können die Immobilien schnell doppelt so teuer sein. Die Ostsee ist einer Kaufpreisanalyse des Online-Portals McMakler zufolge aber immer noch deutlich günstiger als die Nordsee. Teuerste Ostseeregion ist demnach Lübeck, wo der Quadratmeter im Schnitt 3 516 Euro kostet. Auf den Ostfriesischen Inseln liegt der Quadratmeterpreis demnach schon jetzt bei 7 443 Euro.

Was gilt es beim Kauf zu beachten?

„Zunächst muss man sich die Frage stellen: Möchte ich die Ferienimmobilie als Zweitwohnsitz nutzen oder möchte ich sie vermieten?“, sagt Sebastian Hahn, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein. Wer die Wohnung etwa im Alter nur noch privat als Zweitwohnsitz nutzen möchte, braucht eine Dauernutzungserlaubnis.

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„Manche Bebauungspläne schließen eine Selbstnutzung aus“, warnt Bonava-Regionsleiter Helmut Kunze. Zwar würden einige Kommunen Ausnahmeregelungen erteilen, verlassen könne man sich darauf aber nicht. Mathias Breitkopf, Leiter des Privatkundengeschäfts bei der Interhyp AG, rät, sich vor einem Kauf gut mit Objekt, Lage und Grundbuch auseinanderzusetzen. „Man muss Informationen einholen. Das klappt zum Beispiel durch einen Besuch bei der Gemeinde, die über Bedingungen zur Vermietung und Eigennutzung informieren kann.“ Einen Grundbuchauszug könne man über den vorherigen Eigentümer oder Makler der Immobilie erhalten.

Wie kann eine Immobilienfinanzierung aussehen?

Finanzexperte Sebastian Hahn hat eine Musterrechnung für eine Wohnung an der Nordsee erstellt. Am Küstenort Greetsiel wurde jüngst eine Dreizimmerwohnung in einem acht Jahre alten Haus für 279 000 Euro angeboten. Beim Kauf werden zudem für Maklerprovisionen und Ähnliches rund 28 000 Euro an Nebenkosten fällig, die der Käufer aus Eigenmitteln stemmen muss. Im Schnitt könne bei so einer Wohnung pro Monat ein realistischer Mietpreis von 1600 Euro erzielt werden – wenn es gut läuft, können es auch 300 Euro mehr sein.

Vom Erlös sind Kosten abzuziehen. Etwa für einen Vermietungsservice, für den Drittpartner bis zu 15 Prozent der Einnahmen berechnen. Auch müsse man 150 bis 200 Euro für die Instandhaltung zurückhalten. „Man wird nicht jeden Schaden gemeldet bekommen“, sagt Hahn. Schnell gehe eine Tasse zu Bruch, die Kaffeemaschine funktioniere nicht mehr, oder das Sofa sei durchgesessen. Alle zwei bis drei Jahre müsse man renovieren. Hinzu kommt: Je älter die Immobilie ist, desto geringer fällt oft die Nutzung aus. Bei realistischer Rechnung bleibt laut Hahn eine Rendite von 5,29 Prozent, bei optimistischer Annahme sind es 6,45 Prozent vor Steuern und Instandhaltung. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung durch die Bank würde es bei einer Anfangstilgung von drei Prozent rund 27 Jahre dauern, bis die Immobilie durch die Mieteinnahmen abbezahlt ist.

Welche Banken vergeben Kredite für Ferienimmobilien?

Viele Hausbanken würden keine Immobilien in Regionen finanzieren, die sie nicht kennen, sagt Mathias Breitkopf. „Daher sind Banken gefragt, die vor Ort sitzen und die Lage einschätzen können. Oder Banken, die überregional tätig sind.“ Als Faustregel gelte: Je spezieller das Objekt, desto größer sei die Wahrscheinlichkeit, dass eine regionale Bank vor Ort besser für die Finanzierung geeignet ist.

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Kann man eine Ferienwohnung mit Freunden erwerben?

Kauft man sich eine Immobilie mit Freunden, handelt man rechtlich als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). „Das kann man machen, sollte sich aber vorher unbedingt über alle Folgen von einem Fachanwalt oder Notar rechtlich beraten lassen“, sagt Sebastian Hahn. Bei der Finanzierung gibt es viele Fallstricke. Man hafte nicht nur für den eigenen Anteil, sondern für die volle Rate, warnt Hahn. Kompliziert werde es auch, wenn sich einer aus der GbR zurückzieht. „Ich wäre bei einem solchen Konstrukt sehr vorsichtig.“ zrb

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